KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI VE ÖZELLİKLERİ

               İnsanların barınma gereksinimi ve bir arada yaşama ihtiyacı, kentsel yerleşimlerin ortaya çıkmasının temel dinamikleridir. İnsanların çevresel faktörlere karşı korunma ve güvenlik sağlama çabaları, barınma mekânlarının hazırlanmasını ve bu mekânların bir arada bulunmasını zorunlu kılmıştır. Barınma mekânlarından oluşan yapılar topluluğunun kendisinden beklenen fonksiyonları karşılayabilmesi için, bir kent düzeninin kurulması gerekmiştir. Bu gereklilik doğrultusunda, şehirleşme için yer seçim aşamasından başlayarak, bir plan doğrultusunda yapılaşma süreci yönetilmektedir.

Planlı bir kentleşmenin sağlanmasına yönelik olarak gerçekleştirilecek planlama faaliyetleri, ayrı bir idari faaliyet olarak idarenin sorumluluk alanına girmiştir.Nüfusu 10.000’i geçen belediyeler için  yerine getirilmesi gereken bir görev olan imar planlaması; planların hazırlanması, planlar doğrultusunda uygulamanın yönetilmesi ve kurallara aykırı davranışların önlenmesi şeklinde farklı boyutlarda karşımıza çıkmaktadır. İmar planlama ve uygulama sürecinin üç temel amacı bulunmaktadır. Bunlar; düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşme olarak ifade edilebilir. Düzenin sağlanamadığı, sağlıklı bir yapılaşmanın gerçekleştirilemediği ve sanat değerinden yoksun yapılaşmaların hâkim olduğu bir şehirde, idareye verilen imar planlamasını yapma ve uygulamayı yönetme görevinin kendisinden beklenen sonuçları doğurması mümkün olmayacaktır.

İmar planlama sürecinde idare, sahip olduğu sınırlı doğal kaynakları, ihtiyaçlar bakımından en verimli şekilde kullanmak üzere bir çalışma yapacaktır. Eldeki arazi ve doğal kaynakların taşıma kapasitesine göre bir yapılaşma-kullanım yoğunluğunun belirlenmesi ve yapılan teknik-bilimsel analizlerin sonuçlarına göre kullanım fonksiyonlarının tanımlanması gerekir. Özetle idare, imar planlama sürecinde sahip olunan sınırlı doğal kaynakları, kentleşme ihtiyacının karşılanmasına en verimli şekilde kullanmasını sağlamaya çalışmakla yükümlüdür. Sınırlı doğal kaynakların talepler bakımından en etkin şekilde değerlendirme çabalarında; yapılaşma ve barınma ihtiyacının yoğunluğu dikkate alınarak, mümkün olan en kısa sürede planlama sürecinin tamamlanması ve yapılaşmanın idarenin denetimi altında sağlanması gerekir.

Belediyelerin planlama ve uygulamayı şekillendirme sürecinde yetersiz kalması, konut ihtiyacı başta olmak üzere, toplumun yapılaşma gereksinimlerinin baskılamasıyla, hukuka aykırı yapılaşmalar olarak tanımlanan kaçak ve gecekondu yapılaşmasının ortaya çıkmasına yol açmıştır. Hukuka aykırı yapılaşmalar olarak ortaya çıkan kaçak yapılar ve gecekonduların çıkarılan kanunlarla yasallık kazanmasıyla kentleşme  temel amaçlarından sapmıştır. Hukuka aykırı yollarla gerçekleşen yapılaşmalara yönelik olarak imar kolluk yetkileri kullanılarak aykırılıkların giderilmesi yerine çeşitli nedenlerle bu yapılara yasallık kazandırılması, kurallara saygılı çoğunluğun cezalandırılması sonucunu doğurmuştur.

Düzensiz, sağlıksız ve estetikten uzak olarak yapılaşmış bir yerleşim yerinin imar planlama ve uygulama faaliyetlerinin temel amaçları doğrultusunda düzeltilmesi, yüksek ekonomik maliyetinin yanında, birçok sosyal sorunu da beraberinde getirmektedir. Şehrin yeniden düzenlenmesi konusunda farklı dönemlerde ortaya konulan iradeler ve çıkarılan yasalar, beklentileri tam olarak karşılayamamıştır. Bu gün gelinen noktada, Türkiye’de kentlerin planlama ve yapılaşma sürecinden kaynaklanan sorunların çözümlenmesinde, afet riskinin oluşturduğu baskı altında, adımlar atılmaya başlanmış, çözüm sürecinin mali kaynakları konusunda yollar aranmış ve sosyal açıdan sorunun çözümü yönünde genel bir kanaat oluşmuştur.

                  5393 SAYILI BELEDİYE KANUNUNDA 5998 SAYILI KANUNLA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUNUN ÖZELLİKLERİ VE UYGULANMASI

5393 sayılı Belediye Kanununun 73.maddesi 24 Haziran 2010 gün ve 27621 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 5998 sayılı Kanunla  değiştirilmiş, belediyelerde kentsel dönüşümün ilk adımları atılmıştır.

*Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilecek, (kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır)

*Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilecek alanın üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 ve en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususların takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisinde olacak,

*Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkili kılınmıştır. Büyükşehir belediye meclisinin uygun görmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilecek,

Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri hakkında 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkili olacaktır.

*Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilecek. İmar Kanunu’nda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya Büyükşehir belediyeleri yetkili olacaktır. Kamulaştırmanın aceleliği kararı Büyükşehir belediye meclisi tarafından verilecek,kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilecektir.

*Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve hak sahibi olmuş kimselerle anlaşılmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilecek,2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilecek veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilecektir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilecektir.

*Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılacak veya yaptırılacak olup, belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilecektir.

*Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılacak, Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanacaktır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorunda olacaklardır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemeyecek; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamayacaktır.

*Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilecek, bu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilecektir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılacaktır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulacaktır. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilecek. Toplam durdurma süresi on yılı geçemeyecektir.

*Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkili olacaktır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilecektir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkili olacaktır.

*Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75.madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilecektir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklı olacaktır. Kanun yürürlüğe girmesinden önce yargı mercilerinde açılmış ve henüz kesin hükme bağlanmamış davalarda bu Kanun hükümleri uygulanacaktır. Ancak bu Kanunla getirilen değişik hükümlerin uygulanması nedeniyle haksız çıkan tarafa harç, yargılama gideri ve avukatlık ücreti yükletilemeyecektir.

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ KANUNUN ÖZELLİKLERİ VE UYGULAMASI

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerden fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dahil usul ve esaslar belirlenmektedir. Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu Tasarısı 24 maddeden oluşuyor. Bugüne kadar binaların yeniden inşası, güçlendirilmesi ve kentsel dönüşüm amaçlı kullanımı önünde en büyük engel olarak gösterilen kat mülkiyeti kanununun getirdiği sınırlamalar tamamen kaldırılmıştır.

* Kanuna göre riskli binanın yıkılıp yeniden yapılması için mülk sahiplerinin üçte iki çoğunluğu yeterli olacak. Riskli yapıların yıkım aşamasında öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilecek. Anlaşma sağlandığında ev sahibi veya kiracılara kira yardımı yapılacaktır.

* Askerî alanlar ve Hazine arazileri kentsel dönüşümde kullanılacaktır.

* Her bölgenin dönüşümü ayrı ayrı yapılacak, Devletin yanı sıra belediyeler de kentsel dönüşüme bütçe ayıracaklardır. Riskli bölgelerde imar faaliyetleri durdurulacaktır. Bu düzenlemeye göre, daha önce sivil kullanıma açılmayan askerî araziler, dönüşüm için kullanılacak. Kamu idarelerine verilen alanlar ile Hazine’nin özel mülkiyetindeki taşınmazlar bakanlığa, belediyeye, valiliklere veya TOKİ’YE tahsis edilerek. Bu alanlarda depreme dayanıklı konutlar inşa edilecektir. Ancak bu araziler 3 yıl içinde amacına uygun olarak kullanılmazsa bedelsiz olarak ve resen ya tapuda Hazine adına tescil edilecek veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilecektir.

* Kanuna göre Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılarak Bakanlığa veya İdareye/belediyeye bildirilecektir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilecektir. Verilen süre içinde  tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece/belediyece yapılır veya yaptırılacaktır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilecek, Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilecektir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak ve yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.

* Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacaktır. Yapıların herhangi bir şekilde satış ve devir işlemleri yaptırılmayacak.

* Riskli yapıların yıkılmasında vatandaşla anlaşma esas olacak. Anlaşma ile tahliye edilen ev sahibi veya kiracılara geçici olarak ev ve işyeri tahsisi yapılarak kira yardımı verilecektir

Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecek. bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacaktır. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecek, buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılacak veya yıktırılacaktır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilecektir.

            Uygulama İşlemleri

*  Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilecektir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam edecektir. Belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılacak veya yaptırılacaktır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek ancak bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacaktır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilerek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılacak veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilecektir.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecektir. 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar,  2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3.maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılarak, ilk taksit ödemesi, belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılacaktır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabi tutulacaktır. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilecektir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilerek, ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanacaktır.

              Kentsel Dönüşümün Gelir Kaynakları

Kanunda öngörülen amaçlarda kullanılmak üzere aşağıda sayılan gelir türleri dönüşüm gelirleri olarak ilgili yıl genel bütçesinin (B) işaretli cetvelinde özel gelir olarak öngörülecek ve gelirin gerçekleşmesine  bağlı olarak gelir kaydı yapılacaktır.

a)  2872 sayılı Çevre Kanunu gereğince, çevre katkı payı ve idari para cezası olarak tahsil edilerek genel bütçeye gelir kaydedilecek tutarın yüzde ellisi.

b)  6831 sayılı Orman Kanununun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine göre Hazine adına orman dışına çıkarılan yerlerin satışından elde edilen gelirlerin yüzde doksanını geçmemek üzere Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen orana tekabül eden tutar.

c) İller Bankası Anonim Şirketinin Hazine gelirleri ve faiz gelirleri dışındaki banka faaliyetleri ile 26/1/2011tarihli ve 6107 sayılı İller Bankası Anonim Şirketi Hakkında Kanunun 3 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca yapacağı faaliyetlerden elde edeceği kârın yüzde ellisi.

d) İlgili yıl genel bütçesinin (B) işaretli cetvelinde özel gelir olarak tahmin edilen dönüşüm gelirleri karşılığı tutar, Bakanlık bütçesinde özel ödenek olarak öngörülecektir.

Çeşitli Hükümler

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacaktır Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanması öngörülmektedir. Bakanlık, TOKİ ve İdare; bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda, uygulama süresini aşmamak kaydı ile 657 sayılı Kanun ile diğer kanunların sözleşmeli personel çalıştırılmasına dair hükümlerine bağlı kalmaksızın, özel bilgi ve ihtisas gerektiren konularda sözleşmeli personel çalıştırabilecek, bu suretle çalıştırılacakların unvanı, sayısı, ücretleri ile diğer hususlar Bakanlar Kurulunca belirlenecektir. Bu Kanun kapsamındaki işler ile ilgili olarak valilikler, belediyeler ve diğer kamu kurumları personelinden Bakanlık emrinde geçici olarak görevlendirilenler hakkında 657 sayılı Kanunun ek 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde yer alan süre sınırlaması uygulanmayacaktır.

Bu Kanun uyarınca yapılacak anlaşmaların usul ve esasları Bakanlıkça belirlenecektir

Riskli yapıların tespit edilmesine veya ettirilmesine dair usul ve esaslar, risklilik kriterleri, riskli yapıların tespitinde ve itirazların değerlendirilmesinde görev alacak teknik heyet ve diğer komisyonlar ile bu Kanunun uygulanmasına dair diğer usul ve esaslar, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikler ile düzenlenecektir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilecektir.

            Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilecek ancak bu davalarda yürütmenin durdurulmasına kararı verilemeyecektir.

Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılacaktır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA SÜRECİ

          1- Riskli yapılar en geç 60 günde boşaltılacak

Kentsel Dönüşüm Yasası’na göre, gecekondu sahibine konut verilene kadar evi yıkılmayacak. Riskli yapıların yıktırılmasında hak sahipleriyle anlaşma yoluna gidilecek. Riskli yapıların boşaltılması için verilen   süre   60 gün olarak belirlenmiştir.

2- Yıktırmayan için Başsavcılığa suç duyurusu yapılacak

Binasını yıktırmayan vatandaşlar için Cumhuriyet Başsavcılığı’nda suç duyurusunda bulunulabilecektir. Askeri yasak bölgeler, Hazine’nin özel mülkiyetinde bulunan riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarındaki taşınmazlardan kamu idarelerine tahsisli olanlar, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na (TOKİ) ve belediyeye bedelsiz devredilebilecektir.

3- Hak sahibine kira yardımı veya geçici konut temin edilecek

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların hak sahiplerine proje süresince kira yardımı yapılacak veya geçici konut, işyeri temin edilecek. Böylece mağdur olmaları engellenecektir. (Bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlar da hak sahibi olabiliyor)

4-Kararlar üçte ikilik çoğunluk ile alınacak

Projeler çerçevesinde yapılacak işlere (parsellerin tevhit edilmesine, münferit, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine) ‘hak sahipleri’ karar verecek. Kararlar hissedarlar arasında ‘üçte ikilik çoğunluk’ ile alınacağı için projeler gecikmeyecektir.

5- Çoğunluğa katılmayan da parasını alabilecek

3’te 2’lik çoğunluk kararına katılmayan hissedarların da mağdur edilmeyeceğini, bu durumda taşınmazının gerçek değeri üzerinden satın alınarak parasının verilecek “Kişilerin yapısını kendisinin yapması esas alınacaktır. Vatandaş ya  satacak, ya yapacak ya da  kat karşılığı mı verme suretiyle dönüşümü sağlayacaktır. Her türlü tasarruf hakkı oradaki parsel sahiplerinin çoğunluk kararına katılmayan 3’te 1’lik kesimin de hisselerinin SPK’ya kayıtlı ekspertiz tarafından değeri tespit edilerek ve açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer hissedarlara açık artırmaya suretiyle satışa konu edilecektir. Karara katılmayan  malikler de  mağdur edilmeyerek hisse bedeli karşılığını alacaktır. Üçte ikilik çoğunluk, bu üçte biri almazsa veya alamazsa o zaman biz Bakanlık olarak, ekspertiz değeri üzerinden parası ödenerek resen hazine adına tescil edilecektir.

6-6183 sayılı Kanunun  2.maddesinin B fıkrası değişikliği ile  elde edilecek gelirin % 90’u kentsel dönüşümün finansmanında kullanılacak.

Kentsel dönüşümde 7 milyon konuttan her birinin ortalama 100 bin liraya mal olacağı yani 700 milyar liralık hacim oluşacağı tahmin edilmektedir. Kentsel dönüşümde en büyük parasal kaynak olarak kamuoyunda 2B arazileri olarak bilinen yerlerin satışından elde edilecek gelirdir. Kanunun gerekçesinde de açıklandığı gibi ; 6183 sayılı Kanunun  2.maddesinin B fıkrası değişikliği ile  elde edilecek gelirin kentsel dönüşüme harcanması öngörülüyor. İstanbul, Antalya, Muğla gibi ülkenin çeşitli yerlerinde stabil duran arazilerin sahiplenilmek yoluyla ekonomiye kazandırılacağı, bunları kullananların tapu sahibi olarak devlete para ödeyeceği ve devletin buradan çok ciddi bir gelir elde edeceği belirtiliyor.

7- Dönüşüm 20 yıla dönemler itibarıyla yayılacak

Türkiye’de 20 milyona yaklaşan konut stokunun köy, kasaba ve şehirlerin tamamı dahil edildiğinde yüzde 40’a yakınının elden geçmesi gerekli görülüyor. Hedeflenen dönüşüm 2, 5, 10, 15 ve 20 yıllık zaman dilimlerine bölünerek planlanacak.

8- Belediye ve mahalli idarelerle birlikte hareket edilecek

Kentsel dönüşümde belediyelerle hareket edilecek. Yasayla belediyelere her türlü ödenek aktarımı, teknik ve mali destek sağlanacak. Olası depremde çok büyük can ve mal kaybına yol açacağı kesin olan riskli alanlar ve yeni rezerv alanların belirlenmesinde mahalli idarelerin görüşleri alınacak. Belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı kararla, masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla, kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik, yenileme, özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilecek. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibine, talep etmesi halinde telif hakkı ödenecek.

9- Kamuya tahsisli binalar, belediyelere devredilebilecek

Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, Hazine’nin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan kamu idareleri mülkiyetinde veya tahsisli olanlar, bakanlıkça belediyelere devredilebilecek. Yasayla, yeni kentsel dönüşümün oluşumu aşamasında anlaşma sağlanamayan alanlar, satın alınarak tapuda Hazine adına res’en tescil edilecek. Bu durumda, paydaşların kararıyla yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere mahalli idareye devredilebilecek.

10- Değerlemeleri mahalli idarelerde  yapabilecektir.

Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların üzerindeki köhnemiş yapılar da dahil olmak üzere muhdesatıyla birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşümle ortaya çıkacak taşınmazların değerlemeleri,

Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılacak veya yaptırılacaktır

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI

Kentsel dönüşüm, ilk bakışta gerekli ve olumlu bir kavram olarak karşımıza çıkmakla birlikte, uygulanma süreci ve etki alanları bakımından birçok hak ve özgürlüğü doğrudan ve derinden etkileme potansiyeline sahip bir uygulamadır.Kentsel dönüşüm, yerleşime konu olmuş bir alan üzerinde gerçekleştirilecek değişimin adı olarak karşımıza çıkmaktadır. Ekonomik, sosyal veya kamusal gereklilikler bakımından beklentileri karşılamayacak hale geldiği düşünülen alanlarda bir dönüştürme yapılması, bu konuda teşviklerin yanında kimi zorlayıcı tedbirlerin de devreye konulması suretiyle gerçekleştirilecek olması karşısında “dönüşüm” kavramının içeriğine daha dikkatli bakılmasında yarar vardır.

Kentsel Dönüşüm ya da Kenti Dönüştürme Tanımı;Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulaması, kamu gücünün devreye konulmasıyla gerçekleştirilebilecek bir süreç olarak öngörülmüştür. Çünkü tarihi değerlerin kaybedilmesi ya da depremde yapıların yıkılması riskine bağlı olarak can ve mal güvenliğinin tehdit altında olması, fiziki olarak kent mekânlarının ivedilikle dönüştürülmesini zorunlu hale getirmiştir. Plansız yapılanmış ya da planlı yapılanmakla birlikte zaman içerisinde ekonomik, soysal ve fiziki bakımdan yetersiz hale gelmiş bir kentsel mekânın, taşımakta olduğu risklerin ortadan kaldırılarak güncel ihtiyaçlar doğrultusunda yenilenmesine kenti dönüştürme denir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI VE GEREKÇELERİ

          Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamaları söz konusu olduğunda, dönüşüme konu alanda yapılacak uygulamaların hak ve özgürlükler üzerinde olumsuz etkiler doğurması kaçınılmazdır.Kenti dönüştürme uygulamaları, kamu gücü kullanılarak kentsel mekânların yenilenmesi faaliyetleri olduğuna göre, kanunlarda yer alan düzenleme gerekçeleri, kimi kentsel alanların neden dönüştürülmesi gerektiği sorusuna verilecek cevaptan yola çıkılarak belirlenebilecektir. Kenti dönüştürme uygulama gereksiniminin ortaya çıkmasının arka planında yer alan sosyo-ekonomik konular, dönüştürmenin bir gereksinim olarak kabul edilmesini sağlamakla birlikte yapılacak uygulamanın birincil gerekçeleri olarak kabul edilemeyecektir. Dönüşüm ya da dönüştürmenin gerekçeleri arasında, can ve mal emniyeti bakımından var olan risklerin önlenmesi, kentsel yaşamda karşımıza çıkan olumsuzların ortadan kaldırılması ve kentsel yaşam kalitesinin artırılmasına yönelik olarak şehrin niteliklerinin artırılması hedefleri ilk bakışta karşımıza çıkan gerekçelerdir.

Fiziki Olumsuzluklar ve Afet Riskinin Önlenmesi;Kenti dönüştürme konusunda kamusal yetkilerin kullanılmasına yönelik yasal düzenlemeler doğrultusunda hak ve özgürlüklere müdahale edilmesine izin verilmesinin arkasında kentin fiziksel yetersizliğine bağlı olarak afet riskinin can ve mal güvenliği üzerinde oluşturduğu baskı yer almaktadır. Yapılış sürecindeki denetimsizlikler ya da zaman içinde ortaya çıkan yıpranmalar nedeniyle riskli hale gelmiş yapıların ya da yapılaşma alanının niteliklerinden kaynaklanan riskler nedeniyle tehlikeli hale gelmiş bölgelerin, sahip olduğu tehlikenin bertaraf edilmesine yönelik olarak dönüştürme uygulamasının yapılması idarenin varlık nedeni olan görevler kapsamında bulunmaktadır. Toplum yaşamına yönelmiş tehditlerin ortadan kaldırılması ve güvenliğin sağlanması idareye verilen kolluk yetkilerinin ilk gerekçesini oluşturmaktadır. Tehlike arz eden yapıların ortadan kaldırılması can ve mal emniyeti bakımından güvenliği sağlamaya yönelik bir tedbir olsa dahi, yıkılacak bina ya da alanda yerleşik bulunan kişilerin mağdur olması riskini de beraberinde getirecektir. Bu noktada kanun koyucu, idareye ilave bir sorumluluk yükleyerek, riskin bertaraf edilmesine paralel olarak, yapıların sağlıklaştırılması veya yenilenmesi yönünde uygulamaların da yapılmasını öngörmüştür. 16.5.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amaç başlığını taşıyan 1. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ; bir bölgenin afet riski altında bulunması ya da tek bir yapının riskli olması durumunda dönüştürülme sürecinin devreye gireceği görülmektedir.

Düzenli, Sağlıklı ve Estetik Kentleşmenin Sağlanması;Yerleşim alanlarının düzenli, sağlıklı ve estetik olarak şekillendirilmesi imar planlama ve uygulama yetkilerinin temelini oluşturmaktadır. Bu temel doğrultusunda, kentsel alanda 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesi kapsamında yapılacak yenilemelerin temel gerekçesi şehrin yapılaşma sürecinde düzenli, sağlıklı ve estetik yapılaşma koşullarının gerçekleştirilememiş ya da sonradan kaybedilmiş olmasıdır. Bu noktada idareler, yapılaşma faaliyetlerini düzenleme ve denetleme yetkisinin temel gerekliliğine ulaşmaya yönelik kentin dönüştürülmesine ilişkin yetkiler kullanacaktır.

Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunması;Taşınmaz kültür varlıkları, milli kültürün somutlaşmış değerleri olarak korunması gereken yapılardır. Bu yapıların korunmasına yönelik olarak idari teşkilat kurulması ve faaliyetlerde bulunulması 1982 Anayasasının 63. maddesinde Devlete verilmiş olan bir görevdir. Devletin tarihi, kültürel ve doğal varlıkları koruma görevi, sürekli bir idari teşkilat ve görev olarak yerine getirilmekle birlikte, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasında kamu gücü kullanılarak belli bir alanda dönüşüm yapılması gerekliliği doğması durumunda, toplu yenilemeler yapılması yasal dayanağa kavuşturulmuştur. 5366 Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunla idareye verilen yetkinin gerekçesi, sit alanı ilan edilerek, alan ölçeğinde topluca korunmasına karar verilen alanlarda ortaya çıkan sosyal, ekonomik ve mekânsal olumsuzlukların giderilmesi suretiyle taşınmaz kültür varlıklarının korunmasın sağlanmasıdır.

           Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hedeflerinin, sağladığı/sağlayacağı faydaları değerlendirdiğimizde; 

a. Kent içindeki terk edilmiş çöküntü alanlarının canlandırması suretiyle ekonomik, sosyal ve idari sorunların çözüme kavuşturulması sağlanacaktır.

b. Kentin sağlıklı ve etkili bir şekilde geliştirilmesi mümkün olacaktır. Şehrin sağlıklı yapılaşamamış olması ya da sonradan bu niteliğinin kaybedilmesi söz konusu olduğunda, kentsel dönüşüm uygulamalarıyla kenti sağlıklı hale getirme veya etkili bir şekilde geliştirme hedefler arasında yer alacaktır.

c. Kent ekonomisinin güçlendirmesi, kentsel dönüşümün ekonomik boyutunu ifade etmektedir. Kenti dönüştürme girişimlerinin başarısındaki belirleyici faktör,dönüşümün yeterli ekonomik kaynağa sahip olup olmasıdır.

d. Kentsel yaşam kalitesinin ve toplumda yaşam tatmininin artırılması sağlanmaktadır. Kent yaşamının insanları mutlu etmesi, beklentilere ve standartlara uygun bir yapılanmanın hâkim olmasıyla mümkün olacaktır.

KENTİ DÖNÜŞTÜRME YA DA KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ

Eskiyen, yıpranan, çöküntü alanı haline gelen, şehir yaşamının gerektirdiği fiziksel ve mekânsal ihtiyaçlara cevap veremez hale gelen kent kısımlarının dönüştürülmesinde yasa koyucu yöntem belirlerken, alanın niteliklerine, sorunun büyüklüğüne, dönüştürme maliyetinin büyüklüğü, kaynak finansmanı ve benzeri konulara bakarak tercihini ortaya koyacaktır.Türkiye’de kentsel dönüşüm konusunda sosyal hayatta yaşanan değişime paralel olarak, kent bütünlüğünde ya da kentin belli kısımlarında dönüşüm sağlanarak yaşam kalitesinin artırılması hedeflenmektedir. Kentsel dönüşüm süreçlerinin hukuki boyutunda, kentsel mekânların iyileştirilmesi ve kent yaşamının sorunlarının çözümlenmesi amacıyla hep iyileştirmeye yönelik düzenlemeler karşımıza çıkmaktadır. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme uygulamalarına yönelik yasal düzenlemelerde kent yaşamını iyileştirmek suretiyle kamu yararını gerçekleştirme hedefi egemendir. Hukuki boyutu itibariyle kentsel dönüşüm değişimin pozitif olarak gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Kanun koyucu, kentin dönüşmesi ihtiyacı doğrultusunda zamana, şartlara ve tercihlere bağlı olarak çeşitli dönüşüm ya da dönüştürme modelleri öngörmüştür

Gecekondu Kanunu Uygulaması; Gecekondulaşma, Türkiye’de kent sorunlarının temelini oluşturan kontrolsüz ve altyapısız yapılaşmanın adıdır. Yetkili idarelerden izin alınmaksızın, onaylı projesi ya da inşaat ruhsatı olmadan, çoğunlukla kamu arazisi üzerinde tamamen hukuk dışı bir şekilde ortaya çıkan yerleşimlerdir.20.07.1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu, kentlerde gecekondulaşmanın önlenmesi ve var olanların ıslah ve tasfiyesini amaçlayan bir kanun olarak ortaya çıkmıştır. Kanuni düzenlemenin ortaya çıktığı tarihte henüz ülkenin ciddi boyutlara ulaşmış bir gecekondu sorunu bulunmadığı dikkate alındığında, Kanunda yer alan sadece önleme fonksiyonu gerçekleştirilebilmiş olsaydı, bu gün karşımızda duran sorunlar çok daha küçük ölçekli olurdu.

Gecekondu Kanunu uygulamasında üç temel hedef ortaya konulmaktadır. Bu hedefler; yeni gecekondulaşmaya izin verilmemesi, var olan gecekonduların tasfiyesi ve ıslah edilmesi mümkün olan alanların korunması suretiyle dönüşümün sağlanması şeklinde özetlenebilir. Gecekondu Kanunu uygulamasına bakıldığında, idarenin ortaya koyduğu dönüştürme iradesinin kenti dönüştürme esasına göre şekillendirildiği görülecektir.

Tapu Tahsis Verilmesi Yoluyla Dönüşüm Uygulaması;Hukuka aykırı yapılaşmaların, özellikle de gecekondulaşmanın ortaya çıkardığı sorunların ortadan kaldırılmasına yönelik olarak; geri dönüşüm imkânlarının ortadan kalktığı yönündeki siyasi kanaatin neticesinde, kamu arazilerinde yerleşmiş kişilere bu alanlarda mülkiyet hakkı verilmesi suretiyle çözüm getirilmek istenilmiştir. Gecekondulaşmış alanlarda, gecekondu sahiplerine 400m2’ye kadar arazi tapusu vaad eden tapu tahsis belgeleri verilmiş ve bu tapu tahsis belgeleri, ıslah imar planları ya da kadastro planları yapıldıktan sonra tapuya dönüştürülmüştür. 24.02.1984 tarih ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile tapu tahsis belgesi düzenlenmesi ve ıslah imar planı yapılması suretiyle kentsel alanda dönüşüm yapılması hükme bağlanmıştı. Bu Kanun gecekondu yerleşimine konu kentsel alanların dönüşümünde önemli bir düzenleme olarak karşımıza çıkmıştır. 2981 sayılı Kanun, 16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 23. maddesiyle yürürlükten kaldırılıncaya kadar uygulamada kalmıştır. Bu süreçte gecekondu oluşumlarının en azından altyapıya ilişkin sorunlarının çözümlenmesi ve bu yolla kentsel dönüşüm sağlanması hedeflenmiştir.

Gecekondulaşmış kent kısımlarının dönüştürülmesine yönelik tapu tahsis belgesi verilmek suretiyle kamu arazilerini ele geçirenlere sunulan ve siyasal bir yaklaşımın sonucu olan mülkiyete sahip olma hakkı, kamusal alanlarda izinsiz yapılaşmaya gidenlere ve hukuku ihlal edenlere bir ödül olarak görülebilir. Bununla birlikte, arazilerin kısmi olarak bedelinin alınması, tapu tahsise konu edilebilecek arazinin sınırının 400m2 olarak sınırlanması ve planlama yoluyla dönüşüm sağlanmadan tapu verilmeyecek olması gibi temel ilkeleri nedeniyle bu uygulamanın önemli bir dönüştürme girişimi olduğunu kabul etmek gerekir. Gecekondu alanlarının dönüşümünde önemli bir girişim olmakla birlikte, tapu tahsis düzenlenmesi suretiyle yapılmak istenen dönüşümün gerçekleşme sürecinin uzaması ve ıslah imar planları ya da kadastro planları yapılarak altyapı sorunlarının giderilmesine yönelik işlemlerin ilgili idareler tarafından zamanında gerçekleştirilememesi, Kanundan beklenen yararın tam olarak ortaya çıkmasını engellemiştir.

2981 sayılı Kanun 18 yıl yürürlükte kalmış olmasına rağmen; hala ıslah imar planları ya da kadastro planları ve tapuya dönüştürme işlemi tamamlanmamış tapu tahsis belgelerinin varlığı karşısında, yasa koyucunun iradesinin yerel idareler tarafından tam olarak kabullenilmemiş olduğu sonucunu çıkarmak mümkündür. Tapu tahsis belgesi düzenlenmek suretiyle gecekonduda yaşayanlara bir hak veren, sosyolojik olarak sorunlara yol açmayan bir dönüşüm fırsatı, idarelerin görevlerini yapma konusunda isteksiz davranmasına bağlı olarak etkin ve verimli değerlendirilememiştir.

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Uygulaması

Kentsel dönüşüm uygulaması modeli, yerel yönetimlerin şehirlerde yapacakları iyileştirme çabaları olarak karşımıza çıkar. 5393 sayılı Belediye Kanunu, belediyelerinin görev bölgelerinde ortaya çıkan kentsel sorunlara çözüm üretmekle görevli olduklarını işaret ederek, bu görevlerin yerine getirilmesine yönelik yetki ve usulleri düzenlemiştir. Belediyelerin görev alanındaki beldeye karşı yerine getirmeleri gereken görevler arasında; kentin düzenli, sağlıklı ve estetik şekilde yapılaşması ve varsa aykırı durumların giderilmesi görevi de yer almaktadır. Bu bağlamda, Belediye Kanununun 73. maddesinde, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı Başlığı altında 18 fıkra halinde kentsel dönüşüm uygulaması düzenlenmiştir.

Kentsel dönüşüm uygulaması, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi hazırlanmak suretiyle gerçekleştirilecektir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi hazırlama konusunda belediyelerin bir takdir hakkı bulunmaktadır. Büyükşehir sınırları içerisinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi büyükşehir belediyelerine aittir. Büyükşehir dışındaki belediyeler görev alanlarında kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisine sahiptir. Büyükşehir sınırları içerisinde kalan ilçe belediyelerinin kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi, ancak büyükşehir belediyesi meclisinin bu konuda yetki vermesi durumunda söz konusu olabilecektir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulamasında kamu mülkiyetinde bulunan araziler esas alınacaksa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aracılığıyla Bakanlar Kurulu Kararı alınması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi en az 5 en çok 500 hektarlık bir arazi üzerinde yapılabilecektir. Bir başka ifadeyle kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alansal büyüklük olarak birkaç adadan ibaret olarak uygulanabileceği gibi bütün bir ilçeyi ya da şehri kapsayacak şekilde de uygulanabilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesinde, yürürlükten kaldırılmış olan 2981 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olan kişilerin haklarının korunması gerekliliği Belediye Kanununun 73. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Kanunda yer alan bu düzenlemeyi, tapu tahsis belgesi sahiplerinin haklarının kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında korunacağı şeklinde anlamak gerekir. Tapu tahsis belgelerinin tapuya dönüşmüş olması durumunda tapu maliki olan kişilerin bu haklarının korunacağına ilişkin ayrıca vurgu yapmaya gerek bulunmamaktadır. Bu durumda, tapu tahsis belgesi sahibi kişiler, 2981 sayılı Kanun yürürlükten kalkmış olsa dahi, var olan tahsis belgesinden doğan haklarını, özellikle kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında kullanmaya devam edeceklerdir.

Yenileme Alanı Uygulaması

Yenileme alanı uygulaması, 16.6.2005 tarih ve 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunla gündeme gelmiştir. Kanunun amacı, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000′in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır.

Yenileme alanı ilan edilen bölgelerde gerçekleştirilecek uygulamalara ilişkin tanımlar 5366 sayılı Kanunda yer almamakla birlikte, Kanunun uygulamasını gösteren, Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yenileme alanı, yenileme projesi ve benzeri kavramlar açıklanmıştır. Yönetmelikte yer alan tanımlamaların bir kısmı sadece yenileme alanı uygulamalarına ilişkindir.

a)Yenileme Avan Projesi:Avan projesi, yapılacak bir uygulamanın temel esaslarının ne olması gerektiğini ortaya koyan, ihtiyaçlara göre değişiklikler yapılabilecek fikri çalışmayı ifade eder. Yenileme alanı uygulamalarında avan projesi, sürecin doğru yönlendirilmesi için getirilmiş bulunan bir düzenlemedir. Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yer alan tanımlamaya göre; “Yenileme avan projesi: Yenileme uygulama projelerine esas teşkil edecek, Kanunun 2 nci maddesi uyarınca kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanan, mimari avan proje ile statik, tesisat, elektrik, ulaşım ve alt yapı ön raporlarını” içerir (m.4/g). Genel olarak Yönetmelikte yer alan diğer tanımlamalar gibi, yenileme avan projesi tanımlaması da, bir tanımlamadan çok avan projesinin ne olduğunu içerik olarak ortaya koyan bir tanımlamadır. Buna göre avan projesi; “kültür varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanan, rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların, imar mevzuatında öngörülen kentsel tasarım, çevre düzenleme, mimari, statik, mekanik-elektrik tesisat ve alt yapı projelerini” ifade eder.

b) Yenileme Uygulama Projesi:Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yer alan tanımlamalar içerisinde, yenileme uygulama projesi kavramı da yer alır. Yönetmelik düzenlemesine göre; “Yenileme uygulama projesi: Yenileme alanı içerisinde bulunan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların, Kanunun 3 üncü maddesi uyarınca kültür varlıklarını koruma bölge kurulunca karara bağlanan, rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların, imar mevzuatında öngörülen kentsel tasarım, çevre düzenleme, mimari, statik, mekanik-elektrik tesisat ve alt yapı projelerini” ifade eder (m.4/h).

Afet Riskinin Önlenmesine Yönelik Dönüştürme Uygulaması:Afet riski, deprem ülkesi olan Türkiye’nin temel şehirleşme sorunlarından biridir. Depremlerde yaşanan can ve mal kayıpları, yapılaşma sürecinin planlamadan başlayarak iskân izninin alındığı ana kadar denetlenmesi zorunluluğunu doğurmuştur. Yeni yapılaşma sürecinin yakından takip edilmesine ek olarak, mevcut yapı stoklarının ve yerleşik kent kısımlarının dönüştürülmesi gerekliliği ortaya çıkmıştır. Afet riskinin önlenmesine yönelik olarak, kanun koyucu idareyi gerekli yetkilerle donatan bir düzenleme getirerek süreci hızlandırmak istemiştir. Afet riski olarak özellikle deprem riskinin büyüklüğü, yasa koyucuyu temel hak ve özgürlükleri çarpıcı biçimde sınırlandıran bir düzenleme yapmaya itmiştir.

16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, idareye riskli alanlarda ya da risk taşıyan yapılarda kamu gücü kullanılarak bir dönüşümün zorlanması imkânı sağlamıştır. Zorlama tedbirleri içermesinden dolayı Kanunun adı içerisinde dönüştürme kavramı yer almaktadır. 6306 sayılı Kanundan önce çıkarılmış çeşitli düzenlemelerde kentsel dönüşümün sağlanmasına yönelik olarak tabii seyir içerisinde sonuç alınması istenilmişse de beklenen düzeyde bir iyileşme sağlanamamıştır. Bu noktada kanun koyucu, kentin dönüştürülmesi yönünde muhatapların zorlanmasını ve hedefe ulaşılmasını esas alan bir yaklaşımla düzenleme yapma yoluna gitmiştir.

6306 sayılı Kanun, afet riskinin önlenebilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, Toplu Konut İdaresini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, büyükşehirler dışında belediyeleri ve il özel idarelerini; afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların taşımakta oldukları tehlikelerin giderilmesinde ve bu alan ya da yapıda yaşamakta olan kişilerin mağduriyeti azaltılarak ya da önlenerek dönüştürmenin gerçekleştirilmesinde yetkilendirmiştir.

Afet riskinin önlenebilmesi için alınması gereken tedbirler konusunda 6306 sayılı Kanunda düzenlenmiş bulunan tedbirler, başta mülkiyet hakkı olmak üzere, muhatapların hukuki durumları üzerinde kalıcı tesirlere sahiptir. Kentsel dönüşüm ya da kenti dönüştürme yetkilerinin kullanılmasında, bazı kişilerin yararına gayrı menkul mülkiyetinin el değiştirmesi gibi bir sonucun hedeflenmiş olduğu yönünde toplumda bir algının oluşması son derece tehlikelidir.

Sağlıklaştırma: Sağlıklaştırma, riskli bir kentsel mekânın ya da yapının sorunlarının giderilmesine yönelik olarak yapı ya da belirli bir mekan ölçeğinde sorunlara çözüm üretilmesi olarak karşımıza çıkar. Sağlıklaştırma, tek yapı ya da toplu olarak uygulanma imkânı olan bir müdahale tarzıdır. Yapılacak bu müdahalede müdahalenin sınırlarının, yönteminin ve kullanılacak malzemelerin tanımlandığı projelerin esas alındığı, izinli bir faaliyet olarak yapılması gerektiğinde tereddüt yoktur.

Yeniden Yapma:Yeniden yapma, riskli olan bir yapının yıkılarak/sökülerek yeniden yapılmasını ifade eder. Rekonstrüksiyon olarak da ifade edilebilecek bu müdahale tarzında, yapının sorunlarının sağlıklaştırma suretiyle giderilmesinin mümkün olmaması nedeniyle güncel teknolojiyle yeniden yapılması yoluna gidilir. Yeniden yapma sürecinde, yapının yıkılmasında ve yeniden yapılmasında projelendirmelere gidilmesi ve ilgili idarelerden izin alınması zorunludur.

Kentsel Yenileme;Kentsel yenileme, sorunlu alanlara büyük ölçekli yapılan müdahalenin adıdır. Sağlıklı halegetirmenin ve yeniden yapmanın iç içe geçmiş olduğu bir uygulama yapılarak kentsel mekânların sorunlarının giderilmesi yoluna gidilir. Kentsel yenilemeler, geniş kapsamlı projelendirmeler kapsamında yapılır. Kentsel yenilemeler şeklinde gerçekleştirilecek dönüşümler dönüştürme olarak karşımıza çıkar. Kentsel yenilemelerde kamusal güç kullanımı ve kamusal katkılar belirgindir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELİNİN GENEL DEĞERLENDİRMESİ

Kentin kuruluş sürecinde yaşanan planlama aksaklıkları, yapılaşma sürecinde yaşanan denetim eksiklikleri ya da tamamen plansız ve kontrolsüz yapılaşmalardan doğan sorunlar nedeniyle, kentlerin yaşanabilirlik ve ihtiyaca cevap verebilirlik seviyesi düşmektedir. Kuruluş aşaması sorunlu olan bir kentin kendinden beklenen faydaları sağlaması mümkün olmayacaktır. Kuruluşundan sorunlu olan ya da zaman içerisinde sorunlu hale gelen kentsel alanların ya da yapıların düzenli, sağlıklı ve estetik şehirleşmenin gereği doğrultusunda dönüşmesine yönelik modellerin uygulanması sürecinde, hak ve özgürlüklerin korunması gereklerine göre hareket edilmesi bir zorunluluktur. Bu zorunluluk, kentin dönüşümünün sağlanmasının gerekçeleri ve amaçlarıyla etkilenecek hak ve özgürlükler arasında makul bir denge kurulmasını gerektirir. Kentin dönüşümünün sağlanmasına yönelik faaliyetlerde, etkilenecek hak ve özgürlükleri dikkate almayan bir yaklaşımın hukuka uygunluğunu söylemek mümkün olmayacaktır.

Kentin dönüşümünün sağlanması sürecinde idarenin sahip olduğu yetkilerin hukuki sınırlarının belirlenmesi, hak ve özgürlüklerin korunması gerekleriyle bağdaştırılması ve toplumsal algıda memnuniyet oluşturması gerekir. Bu bakış açısından kentin dönüşümünü sağlayacak modellerin genel olarak ele alınması ve sonrasında, güncel ve etkin bir müdahale yöntemi olarak afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi uygulamasının etraflıca ele alınması yerinde olacaktır.

                         6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN

Afet riski altında bulunan alanların ve yapıların dönüştürülmesi, toplumun can ve mal emniyeti bakımından öncelikli bir konudur. Sorunlu kentsel alanların ve yapıların dönüştürülmesi gerekliliğinden hareketle kanun koyucu, özel bir düzenlemeye soruna çözüm üretmek istemişti

6306 Sayılı Kanunun Amacı:Afet riski altında bulunan alanların dönüştürülmesi ve riskli yapıların afetlere dayanıklı hale getirilmesi, var olan doğal afet beklentileri nedeniyle güncel ve ivedi bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Afet riski altındaki alanların ve yapıların risklerinin giderilmesi uygulamalarında şehrin dönüştürülmesi sağlanacaktır. Risklerin ortadan kaldırılmasına yönelik çalışmaların şehircilik ilkel ve kurallarına aykırı olmaması gerektiği aşikardır. Planlamanın temel esaslarını dikkate alarak, plansız ya da plana aykırı yapılanmış kentsel alanların ve ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşa edilmiş yapıların durumlarının imar mevzuatına uygun hale getirilmesi sağlanarak risklerin ortadan kaldırılması gerekir. Bu noktada, kenti dönüştürme çalışmalarında da, imar planlama ve uygulama sürecinin temel hedefleri olan, düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanması amaçlanmalıdır.16.5.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesine göre düzenlemenin amacı; “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” Kanun koyucu, can ve mal güvenliği üzerinde olası afetler nedeniyle var olan riskleri ortadan kaldırmayı hedeflerken, kentsel alanların ve yapıların planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine uygunluğunun sağlanması suretiyle hedefe ulaşmayı öngörmektedir.

Afet Riskinin Belirlenmesinde Kavramlar :Afet riski altındaki alanların ve yapıların dönüştürülmesinde karşımıza üç yeni kavram çıkmaktadır. Bunlar, riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı kavramlarıdır.

1. Riskli Alan:6306 sayılı Kanuna göre riskli alan; “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır” (m.2/ç). Bir yerleşim alanının riskli olup olmadığının belirlenmesinde can ve mal kaybı riski belirleyici olacaktır. Kanunun düzenlemesine bakıldığında, bir alanın riskli ilan edilebilmesi için, can ve mal kaybı riskinin birlikte bulunması koşulunun arandığı görülmektedir.Riskli alan edilmesine ilişkin uygulamalar, 6306 sayılı Kanunda açık ve ayrıntılı olarak düzenlenmemiştir. Sadece tanımlar başlığı altında, riskli alanın ne olduğu ve ilan edilmesi sürecinde yetkili idareler tanımlanmıştır. İşleyişe ilişkin idari usul kurallarının belirlenmemiş olması hak ve özgürlükler bakımından keyfi müdahale riski oluşturmaktadır.

2. Riskli Yapı:Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre riskli yapı kavramı; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade eder (m.2/d). Can ve mal emniyeti bakımından risk taşıyan bir yapının riskli alanda bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, yapılacak tespitler sonucunda sorun görülmesi durumunda güvenli hale getirilmesi gerekecektir. Ancak, Kanun düzenlemesinde sadece can ve mal emniyeti riski nedeniyle bir yapının dönüştürülmeye tabi tutulmayacağı, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların da riskli yapı kabul edilerek müdahalede bulunulacağı anlaşılmaktadır.

Bir yapının ekonomik ömrünün ne olduğu konusu göreceli bir kavram olup, yapıda kullanılan malzemeye, yapım tekniğine, iklim koşullarına, kullanım şekline, hatta yapım mevsimine ve hava durumuna bağlı olarak, ekonomik ömür hesaplaması değişebilecektir. Teknik anlamda bir yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması, yapının sağlıklı olma vasfını kaybetmesi anlamına gelecektir. Tanımlamanın ikinci kısmında bu durum açıklanmış olduğuna göre, ekonomik ömrünü tamamlamadan kastedilenin, yapıya verilen fonksiyonun işlevselliğini yitirmiş olduğu şeklinde anlamak daha doğru olacaktır. Bu durumda, inşa zamanında öngörülen fonksiyon doğrultusunda kullanılması ekonomik açıdan verimsiz hale gelmiş yapıların, yıkılmadan daha işlevsel bir kullanıma dönüştürülmesi ya da yıkılıp yeniden yapılması yoluna gidilmesinin Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun düzenleme alanıyla ilgisi olmadığı açıktır. Bu düzenleme, afet riski dışında, ekonomik kaygılarla mülkiyet hakkına müdahale edileceği algısı ve kaygısı oluşturmaktadır.

3. Rezerv Yapı Alanı:Riskli alan ilan edilmesi suretiyle kentsel alanlarda dönüştürme yapılacak olması, dönüştürmeye konu edilen alanda yaşayan kişilere, en azından dönüştürme sürecinde, yeni bir yerleşim alanı bulunmasını zorunlu kılacaktır. Bu noktada kanun koyucu, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi sırasında, yeni yapılaşma alanı ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik olarak, alternatif yapılaşma alanlarının belirlenmesini öngörmektedir. 6306 sayılı Kanunda yer alan düzenlemeye göre rezerv yapı alanı; “Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları” ifade etmektedir (m.2/c).

Rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilendirilmiş olmakla birlikte, Maliye Bakanlığının görüşünün alınması zorunludur. Bakanlığın resen rezerv alanı belirlemesi yetkisi, yerel ihtiyaçların en yakın idare tarafından karşılanması gerekliliğine uygun düşmemektedir. Çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı yapmış olan yerel idarelerin görüşlerine başvurulmaksızın rezerv yapı alanı ilan edilmesine imkân veren bu yetkinin, gereğinden fazla merkeziyetçi bir yaklaşım taşıdığı düşünülebilir.

Afet Riskinin Önlenmesine Yönelik Uygulamalar:Afet riski altında bulunan alanların ve yapıların dönüştürülmesinde gerçekleştirilecek uygulamalar aşamalar halinde gerçekleştirilecektir. Öncelikle, riskin ortaya konulmasına yönelik tespitler yapılacak ve sonrasında alanın ya da yapı parselinin dönüştürmeye hazır hale getirilmesi sağlanacaktır. Üçüncü aşamada ise, güncel ihtiyaçlara ve tekniklere uygun olarak yeniden yapılaşma ya da güçlendirme yoluna gidilecektir. Riskli alan ya da yapıların dönüştürülmesinde, öncelikle tespitlerin yapılması, ikinci olarak gereken yıkımların gerçekleştirilmesi, üçüncü olarak yapılaşmanın gerçekleştirilmesi yoluna gidilir.

A. Risk Tespitinin Yapılması:Risk tespitinin yapılması, bilimsel ve teknik verilerle bir alanın ya da yapının can ve mal emniyeti bakımından risk taşıyıp taşımadığının ortaya konulmasıdır. Bir alanın risk tespitinin yapılmasıyla, bir yapının risk analizinin yapılması farklı usullere tabidir.

6306 sayılı Kanunun 3. maddesinde yer alan düzenlemeye göre yapılarda risk tespiti, 1/ malikler veya temsilcileri tarafından gerek duymaları durumunda yetkili kuruluşlara yaptırılacaktır. Ancak, Bakanlık tarafından da risk tespitinin yapılması istenebilir.2/ Bakanlık tarafından verilen süre içerisinde malikler risk tespitini yaptırmazlarsa, tespitler Bakanlık ya da idare tarafından yapılır ya da yaptırılır. Risk tespit çalışmasının masrafları malikler tarafından karşılanır. İdare ya da Bakanlık tarafından tespit yapılan ya da yaptırılan durumlarda masraflar, arazi tapusu üzerine ipotek konulmak suretiyle tahsil edilir.

Bir kentsel alanın riskli olup olmadığının tespiti Bakanlık tarafından yapılacaktır. Kanun koyucu riskli alanların belirlenmesine ilişkin ayrıntılı bir düzenleme getirmemiş, tanımda yer alan şekliyle riskli alan, Bakanlık ya da ilgili idare tarafından yapılan tespitler doğrultusunda, Afet ve Acil Durum Başkanlığının görüşü alınarak belirlenen ve Bakanlar Kuruluna Bakanlıkça yapılan teklif üzerine alınan kararla ilan edilmektedir. Riskli alanların belirlenmesine ilişkin ayrıntılar, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Yönetmelikte yer alan düzenlemeler, bir alanın riskli olup olmadığının tespitine yönelik teknik incelemelerin ayrıntılarını ortaya koymuş, alana ilişkin asgari büyüklük ölçütünü belirlemiş, talebin oluşturulması ve karara bağlanmasına ilişkin idari süreci tanımlamıştır.

Tahliye ve Yıkımların Gerçekleştirilmesi:Risk tespitinin yapılması sonrasında, can ve mal emniyeti açısından riskli durumların bir an önce ortadan kaldırılması gerekir. Riskli durumların ortadan kaldırılmasında, yapının tahliyesi ve yıkımların gerçekleştirilmesi önceliklidir. Yıkım ve dönüştürme uygulamalarında maliklerle anlaşma suretiyle uygulamaları yapmak esastır. Yıkımların gerçekleştirilmesinde de öncelikle maliklerin yıkımı gerçekleştirilmesi istenir. Altmış günden az olmamak üzere, riskli olduğu tespit edilen yapının boşaltılarak yıkılması için süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır (Afet Riski K. m.5/3). Yapılan bildirimlere rağmen maliklerce ya da idare tarafından tahliye ve yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli yapılarla ilgili olarak süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir (Afet Riski K. m.5/4).

Afet riski taşıyan yapıların yıkılmasının gerekliliği konusunda bir tereddüt olmadığı gibi, bu idareye verilmiş olan görevlerin gereğidir. Yıkılma tehlikesi arz eden bir yapının yıkımının gerçekleştirilmemesi durumunda, ortaya çıkan can ve mal kaybından idarenin sorumlu olacağı tartışmasızdır.

Yeniden Yapılaşma:Tahliye ve yıkım sonrasında yapılacak uygulamalar 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Kanun koyucu uygulama sürecini ayrıntılı olarak şekillendirmek istemiştir. Buna göre;

1- Öncelikle riskli bulunarak yıkımına karar verilen yapıların arazilerin tapu kaydı arsaya dönüştürülür. Arsa, maliklerin payları oranında adlarına tescil edilir.

2- Tapu kaydında cins tashihi, arsa düzenlemesi ve benzeri konular Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından resen yapılır.

3- Yıkım sonrasında, maliklere tebligat yapılarak, otuz gün içerisinde karar almaları istenir. Otuz gün içerisinde 2/3 çoğunlukla karar alınması durumunda bu karara göre hareket edilir. Karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırmayla diğer maliklere satılır. Bu payların maliklerce alınmaması durumunda Bakanlıkça talep edilmesi üzerine, rayiç bedel üzerinden hazine adına tescili yapılır. 2/3 oranıyla karar alınamaması durumunda Bakanlık, TOKİ ya da idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Kamulaştırma bedelin 1/5’i peşin ödenir, kalan miktar beş eşit taksite bölünerek beş yılda ödenebilir.

4- Uygulama sürecinin gerektirdiği plan ve projeler Bakanlık tarafından hazırlanabilecektir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesinde Yetkili İdare(ler):Afet riski altındaki alanların ve yapıların dönüştürülmesinde birden çok idare yetkilendirilmiştir. 6306 sayılı Kanunun tanımlar başlığını taşıyan 2. maddesinde Bakanlık olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının, idare olarak; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerinin dönüştürme uygulamasında görev alacağı düzenlenmiştir. İlave olarak, TOKİ Başkanlığının dönüştürme sürecinde uygulamalar yapabileceği görülmektedir. Uygulamanın dışında, karar alma sürecinde olan idareler de, uygulamalarda yetkilendirilmiştir.

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi sürecinde yetkili idareleri iki başlık altında toplamak mümkündür. Uygulama sürecinde yetkili olan idareler, hazırlık ve karar alma sürecinde yetkili idareler olarak ikili bir ayrım yapılabilir.

Karar Sürecinde Yetkili İdareler:Afet riskinin önlenmesine yönelik olarak alınacak kararlar, üç başlık altında toplanabilir. Bunlar, riskli alan ilanı, riskli yapı kararı verilmesi ve rezerv yapı alanlarının belirlenmesidir.

Riskli alan ilanı, belli bir hazırlık süreci sonrasında Bakanlar Kurulu kararıyla mümkün olabilmektedir. Hazırlık sürecinde, Bakanlık, Büyükşehir Belediyeleri, büyükşehir olmayan illerde belediyeler ve il özel idareleri tarafından yapılan hazırlık çalışmaları üzerine, Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, riskli alanın belirlenmesi yoluna gidilir. Bakanlık ya da ilgili idareler tarafından risk taşıdığı tespit edilerek, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak belirlenen alanlar, Bakanlığın Bakanlar Kuruluna yapacakları teklif üzerine riskli alan ilanı kararı verilmesiyle birlikte riskli alan ilan edilmiş olmaktadır. Riskli alan ilanında, Bakanlık ya da ilgili idareler ilk incelemeyi yaparak Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşüne müracaat etmekteler, alınan görüş üzerine riskli alan belirlenerek, Bakanlığa iletilmekte, Bakanlık önerisini Bakanlar Kuruluna sunmaktadır. Bakanlar Kurulu riskli alan ilan etme konusunda yetkili idari mercidir.

Riskli yapıların tespitinde ise, malikler ön plandadır. Öncelikle maliklerin bu yöndeki talepleri süreci başlatmaktadır. Risk tespiti, Bakanlık tarafından lisans verilmek suretiyle yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlarca yapılmaktadır. Malikler tarafından risk tespiti analizi yapılmaması durumunda Bakanlık, malikler ya da kanuni temsilcilerinden risk tespitlerinin yapılmasını isteyebilmektedir. Buna rağmen risk tespitinin yapılmaması durumunda risk tespitleri Bakanlık ya da ilgili idareler tarafından yapılabilir ya da yaptırılabilir. Bakanlık risk tespitinin yapılmasını ilgili idareden de isteyebilir.

Risk tespit kararlarına karşı, on beş gün içerisinde itiraz edilebilir. İtirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili bölümlerin öğretim üyeleri arasından seçilen dört üyeyle, Bakanlıkta görevli kişiler arasından Bakanlıkça seçilen üç görevlinin katılımıyla oluşan yedi kişilik teknik heyet tarafından karara bağlanır. Risk tespit sürecinde lisans verilerek yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar, lisanslı kurum ve kuruluşların kararlarına karşı itirazları karara bağlamak üzere oluşturulmuş teknik heyet ön planda olmakla birlikte, Bakanlık, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir dışında belediyeler ve il özel idareleri, riskli yapıların tespiti konusunda yetkili idareler olarak karşımıza çıkar.

Uygulama Sürecinde Yetkili İdareler:Riskli alanların ve yapıların dönüştürülmesi uygulamasında, Bakanlık, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir olmayan illerdeki belediyeler ve il özel idareleri, Bakanlığın yetki vermesi durumunda büyükşehir ilçe belediyeleriyle TOKİ, yetkili idarelerdir. Bu idareler, dönüştürme alanlarında arsa tapu kayıtları üzerinde gerekli düzeltmeleri yapma yetkisine sahiptir.

Uygulama sürecinde, harita, plan ve projelerin hazırlanması yetkisi Bakanlığa aittir. Bakanlık, bu doğrultuda parselasyon düzenlemesi de yapabilecektir.

Uygulama sürecinde, uygulamanın teknik altyapısının hazırlanmasına yönelik olarak yapılacak uygulamalarda esas olarak Bakanlık yetkilendirilmiştir. Bakanlığa ek olarak, TOKİ, Büyükşehir Belediyeleri, Bakanlıkça yetkilendirilen büyükşehir ilçe belediyeleri, büyükşehir dışındaki belediyeler ve il özel idareleri uygulama sürecinde yetkilendirilmişlerdir.

Uygulamanın inşa aşamasında esas olarak maliklerin tercihleri belirleyici olacaktır. Maliklerin ortak bir karara varamamaları durumunda uygulamacı idarelerin kamulaştırmaya gitmeleri sonrasında uygulama konusunda karar alma yetkisine sahip olacakları açıktır.

Afet Riskinin Önlenmesi Uygulamalarının Denetlenmesi:Afet riskinin önlenmesine yönelik olarak alınan kararların denetlenmesi konusunda ikili bir ayrım yapılması gerekir. Malikler tarafından alınan kararlarla, idareler tarafından alınan kararların denetimleri farklı olacaktır. Malikler kurulu tarafından alınan kararlara karşı, genel hükümlere göre adli yargı yoluna başvurulabilecektir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, idari kararların denetlenmesi noktasında bir düzenleme getirmiş olmakla birlikte, maliklerce alınan kararlar konusunda açık bir hüküm bulunmamaktadır.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 9. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre, Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içerisinde İdari Yargılama Usul Kanunu uyarında dava açılabilecektir. Açılan bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği ayrıca düzenlemeye dahil edilmiştir. Yürütmenin durdurulması kararının verilebilmesine ilişkin koşullar ve istisnası, 1982 Anayasasının 125. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır.

Anayasa düzenlemesine göre, açık hukuka aykırılık ve telafisi güç ya da imkansız zarar doğma riskinin aynı anda bulunması durumunda, idari işlemler hakkında gerekçe gösterilerek yürütmenin durdurulması kararı verilebilecektir (m.125/5). Kanun koyucu, olağanüstü hallerde, sıkıyönetim, seferberlik ve savaş halinde ayrıca milli güvenlik, kamu düzeni, genel sağlık nedenleri ile yürütmenin durdurulması kararı verilmesini sınırlayabilme imkanına sahiptir (m.125/6). Olağan dışı durumlarda yürütmenin durdurulması kararı verilmeyebileceği açıkça düzenlenmiş ve kanun koyucunun takdirine bırakılmıştır. Buna ilave olarak, milli güvenlik, kamu düzeni ve genel sağlığın korunmasına yönelik uygulamalarda da yürütmenin durdurulması kararının verilmeyebileceği ifade edilmiş bulunmaktadır. Afet riski altında bulunan alanların ve yapıların dönüştürülmesi uygulaması milli güvenlik, kamu düzeni ve genel sağlığın korunması kapsamında değerlendirilebilecek midir?

Afet riskiyle mücadele sürecinde tesis edilen idari işlemler hakkında yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecek olmasının amaca hizmet edip etmediği noktasında da tereddütler vardır. Afet riski altındaki alanların veya riskli yapıların dönüştürülmesi, uzun bir süreçtir. Süreci başlatan riskli yapı tespit kararlarına ya da afet riski bulunan alan ilanı kararlarına karşı yürütmenin durdurulması kararı verilememesi mi, yoksa yargılamanın bir an önce sonlandırılması mı daha doğru bir seçenek olacaktır? Kanaatimce, dava konusu edilen idari işlemler hakkında, yargının görüşünün bir an önce ortaya konulması önemlidir. Aksi takdirde, yürütmenin durdurulması verilemeyen, buna karşılık yargılama sonucunda iptal kararı çıkan durumlarda, idarenin yoğun tazminat talepleriyle karşı karşıya kalacağı gözden kaçırılmamalıdır.

Afet riskiyle mücadele kapsamında tesis edilen idari işlemlerin yargısal denetiminin ivedilikle yapılması konusunda, gerekçeli bir şekilde verilecek yürütmenin durdurulması kararlarının uygulamanın lehine olacağı açık olduğu gibi, Kanunda yer alan yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği hükmünün Anayasaya uygunluğu da tartışmalıdır.

AFET RİSKİNİN ÖNLENMESİ UYGULAMASINDA UYGULANMAYACAK KANUNLAR

1. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu:Uygulanmayacak kanuni düzenlemeler arasında 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu da bulunmaktadır. 2863 sayılı Kanun, 1982 Anayasasının 63. maddesi kapsamında Devlete yüklenmiş bulunan, tarih, kültür ve tabiat varlıklarını koruma görevini düzenleyen bir kanundur. Anayasadan dayanak alan 2863 sayılı Kanun hükümlerinin 6306 sayılı Kanunun uygulanmasına engel oluşturması durumunda, 2863 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmayacağına ilişkin düzenleme kanaatimce Anayasaya aykırıdır. Kaldı ki, sit alanlarında dönüştürmeyi sağlamaya yönelik yenileme uygulaması düzenlemesi mevcutken, ilave olarak bu alanlarda afet riski uygulaması yoluna gidilmesi ihtiyacının gerçekten mevcut olduğunda tereddüt vardır.

2. Kıyı Kanunu:Afet riskinin önlenmesine yönelik uygulamalarda, 6306 sayılı Kanunun 9. maddesinin 2. fıkrasında, 6306 sayılı Kanunun uygulanmasını engelleyen Kıyı Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağı düzenlenmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, 3621 sayılı Kıyı Kanununun kıyılarda yapılaşmayı düzenleyen 5. maddesi düzenlemesi uygulanmayabilecek midir?

3. Orman Kanunu:6306 sayılı Kanunun 9. maddesinin 2. fıkrasında, 6306 sayılı Kanunun uygulanmasını engelleyen, 6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerinin de uygulanmayacağı düzenlenmiştir. 1982 Anayasasının Ormanların Korunması ve Geliştirilmesi başlığını taşıyan 169. maddesi çerçevesinde bir değerlendirme yapıldığında, bu hükmün anayasaya uygunluğu tartışmalı hale gelmektedir. Hiçbir istisna belirtilmeden böyle bir düzenleme yapılması tereddütler doğurmaktadır.

4. Kamu İhale Kanunu:Afet riskiyle mücadelenin ivedilikle yapılması gerektiğinde bir tereddüt yoktur. Risk çok büyüktür ve hızlı bir şekilde risklerin azaltılması gerekmektedir. Buna karşılık, yapılacak uygulamalarda, tercihlerin afet riskinin önlenmesi dışında amaçlara yönelmiş olduğu algısına da meydan verilmemelidir. 6306 sayılı Kanunun “Çeşitli Hükümler” başlığını taşıyan 8. maddesinin 1. fıkrasında, kamu kaynakları kullanılarak yapılacak dönüştürme uygulamalarının, mal ve hizmet alımları ve yapım işlerinin, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun Pazarlık Usulü başlığını taşıyan 21. maddesinin b bendi kapsamında olduğu düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu noktada idare, mal ve hizmet alımlarıyla yapım işlerinde kendi tercih ettiği özel hukuk kişileriyle, pazarlık yöntemiyle dönüştürme uygulamalarını gerçekleştirecektir. Bu durum, toplumun bir kesiminde var olan, afet riskiyle mücadele uygulamalarının gayrı menkul mülkiyetinin el değiştirmesinde araç olarak kullanıldığı algısını güçlendirmektedir.

5. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu:D ünyanın nüfusunun hızla ve giderek artması nedeniyle ortaya çıkan sorunlardan  biri olan artan temel gıda ihtiyacının karşılanması gerekliliği nedeniyle tarım arazilerinin korunması birincil bir konudur. Anayasa koyucu, 1982 Anayasasının 44. maddesinde toprak mülkiyeti başlığı altında, tarım arazilerinin korunması gerekliliğini düzenlemiş bulunmaktadır. Kanun koyucu, tarım arazilerinin kullanımını düzenlemek ve korunmasını sağlamak üzere, 3.7.2005 tarih ve 5403 sayılı Kanunla, tarım arazilerinin korunması konusunda gerekli düzenlemeleri yapmıştır. Toprakların korunması ve arazilerin kullanılmasına ilişkin ilke ve kuralların belirlenmesinin yanında yeni bir idari yapılanmaya gidilerek, toprak koruma kurulları oluşturulması suretiyle koruma çalışmalarına etkinlik kazandırılmak istenilmiştir. Afet Riskinin Önlenmesi Hakkında Kanunun 9. maddesinde yer alan ve uygulanmayacak kanunları gösteren düzenlemeyle, tarım arazilerinin yerleşime açılması riski doğmuştur. Özellikle rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde Bakanlığa verilen yetki doğrultusunda tarım topraklarının yapılaşmaya açılması riski bulunmaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE PLANLAMA YETKİSİ

        Kamu yönetimi açısından da kalkınmanın ve ekonomiyi büyütmenin planlanarak yapılması bir gereklilik ve anayasal bir ilkedir. Ülkenin arazi kaynaklarının planlı olarak kullanımı; hem ekonomik olarak verimliliği getirmekte, hem de çevre ile doğanın korunmasını sağlamaktadır. Planlama faaliyetleri, ülkenin belli bir bölgesinin planlanmasından, bir ilçedeki ada bazında bir arazinin planlanmasına kadar, ülke ölçeğinden parsel ölçeğine kadar çeşitli kademelerde yapılması gereken faaliyetlerdir. Planlamaya arazi ve toprak açısından baktığımızda, planlama faaliyetleri; birbirleriyle yarışma halinde bulunan kamu yararı ile arazi sahibi kimselerin yararlarının ortak zeminde buluşturulmasını sağlamak durumundadır. İmar planlaması; yerleşim alanlarında alt ve üst yapılaşmanın insan yaşamının gereklerine uygun olarak şekillendirilmesini sağlamak üzere, bu alanların mevcut durumlarından hareket edilerek gelecek hedeflerinin belirlenmesini ifade eder. Toplumun kaynakları sınırsız değildir ve beklenen sonuçlar ancak planlama ile elde edilebileceğinden bu kaynakların en verimli şekilde kullanılması için devletin planlama yapması zorunludur. Devletin anayasal görevlerinin gereği olarak planlama faaliyetlerinin mutlaka yerine getirilmesi gerektiği açık olduğu gibi, hukuk devletinin de yaşama geçirilebilmesi için zorunlu olan temel hak ve özgürlüklerin güvence altına alınması da idarenin planlama faaliyetleri ile yakından ilgilidir. Bu gerekliliği de yerine getirirken devlet yönetimi farklı kişilerin menfaatlerini bağdaştırmak zorundadır. Devletin yönetim organı olan “idare”, merkezden yönetim ve yerinden yönetim olarak ikiye ayrılır. Merkezden yönetim, Ankara’da büyük ölçekli ve ülke çapında işleri yaparken mahalli idareler bulunduğu yerleşim alanında daha küçük ölçekteki halkın ortak günlük gereksinimleri karşılayan işleri yapar. İdare’nin planlama faaliyetleri, parsel ölçeğinde bir arazinin planlanmasından, ulusal kalkınmanın planlanmasına kadar her ölçekte karşımıza çıkmaktadır. Bu kapsamda üst ölçekli planlar merkezi idare tarafından hazırlanmaktayken, küçük ölçekli ve daha ayrıntılı olan planlar ise yerel yönetimlerce hazırlanmaktadır.Ancak farklı kurumlar tarafından hazırlanan ve farklı işlevler yüklenen aynı ya da farklı ölçekteki planların birbirinden bağımsız olması düşünülemez. İdari faaliyetlerin bütünlüğünün sağlanması ve kamu kaynaklarının verimli kullanılması ile sağlıklı bir çevre ve yerleşme mümkün olabilecektir. Farklı kurumlarca yapılan planların bağdaştırılması ise ancak bu planlar arasında bir hiyerarşinin bulunmasıyla mümkündür. Bu hiyerarşik düzen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun çevre düzeni ve nazım imar planı tanımlarında vurgulanmış ve bu şekilde ülke planları, bölge planları ve çevre düzeni planları nazım imar planları üzerinde, nazım imar planları da uygulama imar planı üzerinde hukuki metinler olarak belirlenmiş olup, alt metni bağlamaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA İMAR PLANLAMA YETKİSİ

         Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında imar planlarının yapılması, bir alanın kentsel dönüşüm projesi kapsamında kalıp kalmayacağına ilişkin karar verilmesi yetkisinin hangi idareye ait olduğu konusu 5393 sayılı Belediye Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, 5104 sayılı Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, 2863 sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 644 sayılı Çevre Bakanlığı Kuruluş Hakkında Kanun ve son olarak 6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiş bulunmaktadır.

             KENTİ SAĞLIKLILAŞTIRMA AMAÇLI KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLAMA YETKİLERİ

a) İl ve İlçe Belediyelerinin Yetkileri;5393 sayılı Belediye Kanunu madde 73 ile belediye sınırları içinde kalan yerlerde veya mücavir alanlarda kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin belediye tarafından ve belediye meclisi kararı ile uygulanacağı belirtilmiştir. Belediyelerce, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu karar belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğu ile alınır ve bu kararın ilân edilmesi gerekir. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır.Kamunun mülkiyetinde olan yerlerde ise kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi sonucu Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenir. 5393 sayılı Belediye Kanunu madde 73’te, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Kanunun 17. maddesiyle değişikliğe gidilmiş ve bu maddenin birinci fıkrasının üçüncü cümlesinde yer alan “yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır” ibaresi “yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır” şeklinde değiştirilmiş ve metne işlenmiştir. Böylelikle kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı aranmıştır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı hakkındaki yetkilerden sonra imar planı yapma yetkileri kimlerdedir? 

a)Büyükşehir Belediyesi haricindeki il ve ilçe belediyelerinin yetkileri; İlçe Belediyelerinin Yetkileri İl ve ilçe belediyelerinde yapılacak olan kenti güzelleştirme, iyileştirme ve Sağlıklaştırma amaçlı kentsel dönüşümde Belediye Kanunu 73. maddede özel bir düzenleme olmadığından dolayı imar planları yapma konusundaki genel yetki kuralları geçerlidir. 1/5000 ölçekli nazım imar planları ilgili belediye tarafından yapılır. Her belediye kendi sorumluluk alanında kalan alanda nazım imar planı hazırlama konusunda yetkilendirilmiştir. Uygulama imar planlarında ise asıl yetki belediyelere aittir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapma yetkisi belediyelerindir. Belde, ilçe, il ayrımı yapılmaksızın tüm belediyeler bu konuda yetkilendirilmişlerdir.5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 6. maddesi hükmüne göre İl çevre düzeni planı; valinin koordinasyonunda, il belediyesi ve il özel idaresi ile birlikte yapılır. İl çevre düzeni planı belediye meclisi ile il genel meclisi tarafından yapılır. Bu düzenleme uyarınca büyükşehir kapsamında olmayan il belediyeleri, il özel idaresi ile birlikte il çevre düzeni planını hazırlayacaklardır. Bunun dışında bu belediyeler nazım ve uygulama imar planlarını yapabileceklerdir.

b) Büyükşehir Belediyelerinin Yetkileri;5393 sayılı Belediye Kanunu madde 73 uyarınca belediyenin büyükşehir belediyesi olması halinde, bu alanlarda kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye ve bu amaçla imar planları yapmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Belediye Kanunu 73/4. maddeye göre kenti sağlıklaştırma amacıyla yapılacak olan kentsel dönüşümde imar planı yapma konusunda özel bir düzenleme bulunmaktadır. İmar planlama yetkisi Belediye Kanunu madde 73/4’e göre; “büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkili”dir.Bu düzenleme doğrultusunda kentsel dönüşüm ile ilgili büyükşehir sınırları içindeki 1/5000’lik nazım planları ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını büyükşehir belediyeleri yapacaktır. İlçe belediyelerinin imar planlama yetkisi büyükşehir belediyelerine geçmiştir.

c) Büyükşehir Belediyesi Sınırları Dahilindeki İlçe Belediyelerinin Yetkileri; Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerinin doğrudan kentsel dönüşüm projeleri uygulayabilmesi ve bu doğrultuda imar planı yapabilme yetkisi yoktur. Ancak büyükşehir belediyesinin uygun görmesi halinde, ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini uygulayabilecektir. Fakat ilçe belediyelerinin kenti güzelleştirme, iyileştirme ve sağlıklılaştırma hakkındaki kentsel dönüşümle ilgili 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yetkisi Belediye Kanunu 73/4 maddesi uyarınca büyükşehir belediyesine geçmiştir.

d) Toplu Konut İdaresi’nin Yetkileri;775 sayılı Gecekondu Kanunu madde 19; “Islaha muhtaç veya tasfiyesi gereken gecekondu bölgeleri ile yeniden halk konutu veya nüve konut yapımına tahsis edilecek sahaların seçimi, haritalarının hazırlanması, imar ve ıslah planlarının düzenlenmesi, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın denetimi altında, ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, hazırlanan harita ve planları redde, düzeltilmek üzere geri göndermeye, olduğu gibi veya değiştirerek onaylamaya ve lüzum gördüğü hallerde bu hizmetleri kendisi yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir” demek suretiyle; ıslaha muhtaç veya tasfiyesi gereken gecekondu bölgeleri ile yeniden halk konutu veya nüve konut yapımına tahsis edilecek alanların seçimi, haritaların hazırlanması, imar ve ıslah planlarının düzenlenmesinin Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın denetimi altında ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağını belirtmiştir. TOKİ Başkanlığı ise bu planları reddetme, onaylama veya değiştirerek onaylama veya gerek duyuyorsa bizzat yapmaya yetkilidir.

e) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yetkileri;644 Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’nin “Görevler” başlıklı 2. maddesinin ğ bendinde “Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dahil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; Bakanlıkça belirlenen finans ve ticaret merkezleri, fuar ve sergi alanları, eğlence merkezleri, şehirlerin ana giriş düzenlemeleri gibi şehirlerin marka değerini artırmaya ve şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanlarına dair her tür ve ölçekte etüt, harita, plan, parselasyon planı ve yapı projelerini yapmak, yaptırmak, onaylamak, kamulaştırma, ruhsat ve yapım işlerinin gerçekleştirilmesini sağlamak, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyeti kurulmasını temin etmek; 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak” denilmek suretiyle genel olarak kentsel dönüşümde imar planlarının ve TOKİ Başkanlığı tarafından yapılacak her türlü uygulamaya ilişkin planların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacağı belirtilmiştir.

Bu düzenleme ile Gecekondu Kanununun 19 maddesi, TOKİ’nin imar planlama yetkisi ile çelişmekte ve çakışmaktadır. Kanunlar arasında uyum bir tür hukuk mühendisliği olduğundan, hukuk mühendisliği yolu ile bu uyumsuzluğun giderilmesi gerekir. Burada en doğru çözüm TOKİ’nin imar planlama yetkisi yerine Bakanlığın içindeki ilgili bir kuruluşun yetkili kılınmasıdır. Bakanlığın içinde bulunan planlama konusunda genel yetkili olan Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü ile tüm özel amaçlı planlama işleri yapılması sağlanırken ve kaynak israfı da önlenmektedir.

Kanun koyucu yine 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kuruluşu Hakkında KHK madde 2-ı bendindeki düzenleme ile, depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına plan, proje ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırma yetkisini ve 7. maddedeki Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünün görevleri arasında e bendinde sayılan “2’nci maddenin birinci fıkrasının (ı) bendinde belirtilen konularla ilgili olarak her ölçekteki imar planı ve imar uygulamalarını, kentsel tasarım projelerini yapmak, yaptırmak ve onaylamak” 11. maddede Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri arasında sayılan “dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek” yetkisini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na tanımıştır.

Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün görevlerini düzenleyen 644 nolu KHK’nın 7. maddesinin (h) bendi “İdarelerin ihtilafı halinde, genel imar düzeni ve uyumunu sağlamak üzere, her türlü etüt, harita ve imar planı, plan değişikliği, plan revizyonu, parselasyon planı hazırlanması, onaylanması ve uygulanmasında koordinasyon sağlamak, ihtilafları gidermek, gerektiğinde ihtilaf konusu işi resen yapmak, yaptırmak ve onaylamak” ve (ı) bendi “Her tür ve ölçekteki fiziki planların birbiriyle uyumunu ve mekânsal strateji planları hedeflerine ve kararlarına uygunluğunu sağlamak amacıyla gerekli tedbirleri almak, ilgili idareler tarafından Bakanlıkça verilen süre içinde yapılmayan il çevre düzeni planlarını yapmak, yaptırmak ve resen onaylamak” düzenlemeleri içermektedir.

644 sayılı KHK’nin 7/h ve ı bendi hükümleri tüm mevzuatla birlikte incelendiğinde; kentsel dönüşümde illerde ve ilçelerde belediye meclisleri imar planlarını yetkili oldukları ölçeklerde yapabilirken ve büyükşehirlerde tüm ölçekteki imar planlarını hazırlamak (ilçe belediyelerinin uygulama imar planı yetkileri ortadan kaldırılarak) büyükşehir belediyesinin yetkisinde iken; tüm bu yetkiler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bu yerel yönetim birimlerinden alınabilmektedir. Özellikle imar planı hazırlamak yetkisi konusunda, belediyeler ve Bakanlık arasında ihtilafı çözmek ve planların birbiriyle uyumunu sağlamak görevi Bakanlığın bir birimi olan Mekansal Planlama Genel Müdürlüğüne verildiğinden isterse Bakanlık kenti iyileştirme ve sağlıklılaştırma amaçlı kentsel dönüşümde tüm yetkileri elinde toplayabilmektedir.

                     YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZLARIN KORUNMASI AMAÇLI KENTSEL DÖNÜŞÜMÜNDE İMAR PLANLAMA YETKİSİ

Büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000′in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 16.6.2005 tarihinde yürürlüğe girmiştir.İmar planları yerine geçen yenileme projeleri hakkında konuyu şu şekilde inceleyebiliriz:

a) Büyükşehir Belediyelerinin Yetkileri;5366 sayılı Kanunun 2. maddesine göre, büyükşehirlerde ilçe belediye meclislerince yenileme alanı olarak tespite ilişkin kararlar büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlığın teklifi ile Bakanlar Kuruluna sunulur ve Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verir. Alınan karar doğrultusunda yenileme projesini ilgili belediye yapar veya başka bir kamu kurum ve kuruluşu veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırarak uygular. Bu alanlarda Toplu Konut İdaresi ile ortak uygulama yapılabileceği gibi, Toplu Konut İdaresine de uygulama yaptırılabilir. Büyükşehirlerde, büyükşehir belediyeleri tarafından başlatılmayan uygulamalar ilçe belediyelerince tek başına veya müşterek olarak yapılır veya yaptırılır.

b) Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçindeki İlçe Belediyelerinin Yetkileri; Büyükşehirlerde yenileme alanının tespitine ilişkin ilçe belediye meclislerince alınan kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlığın teklifi ile Bakanlar Kuruluna sunulur ve Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay içinde karar verecektir. Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Uygulama Yönetmeliği madde 17 uyarınca büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme avan projesi, ilçe belediye meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer.

c) İl ve İlçe Belediyelerinin Yetkileri; Belediyelerde belediye meclisinin üye tam sayısının salt çoğunluğu ile yenileme alanları belirlenir. Büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur.Alınan karar doğrultusunda yenileme projesini ilgili belediye yapar veya başka bir kamu kurum ve kuruluşu veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırarak uygular. Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Uygulama Yönetmeliği madde 17 uyarınca, uygulama projeleri yetkili belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belediye başkanının onayı ile yürürlüğe girer. Bu alanlarda Toplu Konut İdaresi ile ortak uygulama yapılabileceği gibi, Toplu Konut İdaresine de uygulama yaptırılabilir.

d) İl Özel İdaresinin Yetkileri:Belediye sınırları dışında kalan mücavir alanlarda, İl özel idarelerinde il genel meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğu ile yenileme alanlarını belirler. İl genel meclisince alınan bu kararlar Bakanlar Kurulu’na sunulur. Alınan karar doğrultusunda yenileme projesini ilgili il özel idaresi yapar veya başka bir kamu kurum ve kuruluşu veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırarak uygular. Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Uygulama Yönetmeliği madde 17 uyarınca, uygulama projeleri yetkili il özel idaresi meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile valinin onayı ile yürürlüğe girer. Bu alanlarda Toplu Konut İdaresi ile ortak uygulama yapılabileceği gibi, Toplu Konut İdaresine de uygulama yaptırılabilir.

e) Koruma Kurulu’nun Yetkileri:2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu madde 7; “korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının ve doğal sit alanlarının tespiti, Kültür ve Turizm Bakanlığının koordinatörlüğünde ilgili ve faaliyetleri etkilenen kurum ve kuruluşların görüşü alınarak” yapılacağı ve “yedinci maddeye göre tescil edilen korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarının tespiti ve bu alanlar içinde inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağı konusunda karar alma yetkisi”nin koruma kurullarına ait olacağı belirtilmiştir. Bu şekilde doğal sit alanı tespiti Kültür ve Turizm Bakanlığı’na bağlı olan koruma kurulları tarafından yapılacaktır.

f) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yetkileri:Yenileme alanları ile ilgili 5366 S. Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ile; belediye, il özel meclisi veya büyükşehir belediyesi meclislerince karar alındıktan sonra, bu kararların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi ile Bakanlar Kurulu tarafından onaylanacağı düzenlenmiştir. Yasal düzenlemeden anlaşıldığı üzere, burada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir filtre görevi de görmektedir.Yenileme alanı ilan edildikten sonra bu alan hakkında imar planının işlevine sahip olan yenileme projeleri; ilgili yere göre belediye, büyükşehir belediyesi veya il özel idaresince yapılır veya yaptırılır. Uygulama Yönetmeliğinin 17. maddesine göre; Yetkili idareler tarafından yapılan veya yaptırılan yenileme avan projesi koruma bölge kurulu kararını müteakip yetkili idarelerin meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile; belediyelerde belediye başkanının, il özel idarelerinde valinin onayı ile yürürlüğe girer. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme avan projesi, ilçe ve ilk kademe belediye meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Yenileme uygulama projeleri, yenileme avan projeleri esas alınarak hazırlanır ve koruma bölge kurulunca onaylanmasını takiben uygulanır.

6306 sayılı Kanun için çıkarılan Uygulama Yönetmeliğinin 18/5 bendine göre de; afet riskini içeren riskli yapı alanı, riskli alanlar ve rezerv alanlardan oluşan uygulama alanında, 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlardan bulunması hâlinde, Bakanlık tarafından yapılacak olan imar planlarında alanın sit statüsü de gözetilerek, Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. Doğal olarak bu planlar normal imar planı değil, koruma amaçlı imar planı olacaktır.

5366 sayılı Kanunun amaçları arasında geçen, “konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması” yönündeki düzenleme, ile mevcut imar durumlarına aykırı yenileme projelerinin ortaya çıkması söz konusu olabilir. Bu sakıncayı önlemek için 5366 sayılı Kanun kapsamındaki yenileme projeleri, mevcut imar planları ile birlikte harmanlanarak çözülmelidir. 5366 sayılı Kanun’un 1. maddesindeki düzenlemeye bakarsak, mevcut imar planlarına uygun yenileme projeleri yapılmasını gerektiğini söyleyebiliriz. Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinin belirlenen bölge ve koruma alanlarında münferit bazda uygulama yapacağı ve imar planında belirlenen ilkelere uygun bir şekilde konut, ticaret vs. donatı alanları oluşturacağı anlaşılmalıdır. Aksi durumda, tesis edilen imar planında öngörülmeyen durumları mevcut kılacak kentsel dönüşüm projesi varlığı halinde, projenin hukuka aykırı olduğundan bahsetmek gerekecektir. Nitekim, Danıştay’da çeşitli kararlarında, mevcut imar planlarında öngörülen amaca aykırı olarak yapılan uygulamaların hukuka aykırı olduğunu açıkça zikretmiştir.Kaldı ki, Danıştay’ın imar uygulaması yapılabilmesi için mutlaka uygulama imar planı bulunması gerektiği yönündeki görüşünün, kıyasen bu durumda da uygulanabilmesi mümkündür. Diğer bir ifade ile, koruma alanlarına ilişkin uygulamaların ve bu uygulamaları konu alan projelerin yapılabilmesi de, koruma amaçlı imar planlarının varlığına ve yapılacak uygulamaların hukuka uygunluğu da yenileme projelerinin söz konusu planlardaki düzenlemelere uygun olmasına bağlı olacaktır.

AFET / DEPREM RİSKİNİ ÖNLEME AMAÇLI KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLAMA

           a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yetkileri:6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 19. maddesi ile 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kuruluşu Hakkında KHK’nin 2. maddesinin ğ bendi değiştirilmiş ve “Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dahil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; Bakanlıkça belirlenen finans ve ticaret merkezleri, fuar ve sergi alanları, eğlence merkezleri, şehirlerin ana giriş düzenlemeleri gibi şehirlerin marka değerini artırmaya ve şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanlarına dair her tür ve ölçekte etüt, harita, plan, parselasyon planı ve yapı projelerini yapmak, yaptırmak, onaylamak, kamulaştırma, ruhsat ve yapım işlerinin gerçekleştirilmesini sağlamak, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyeti kurulmasını temin etmek; 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak” düzenlemesi ile kentsel dönüşüm alanlarının tespiti ve imar planları ile uygulamaların yapılması yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiştir. Yine 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 5 nolu bendinde Bakanlık; riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya ve imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkilendirilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kentsel dönüşümle ilgili yetkileri Uygulama Yönetmeliğinin 18. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Uygulama alanına yönelik olarak yapılacak planlarda alanın özelliğine göre; Afet risklerinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi, korunması ve geliştirilmesi, sosyal ve ekonomik gelişmenin sağlanması, enerji verimliliği ve iklim duyarlılığı ile yaşam kalitesinin artırılması esastır.  Bakanlık;

a) Riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya,

b) Riskli alan ve rezerv yapı alanındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya, yetkilidir.

(3) Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan imar planı teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır. Büyükşehir belediyesinin onbeş gün içinde görüş vermemesi halinde, uygun görüş verilmiş sayılır.

(4) İdarece veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu gösterir bilgi ve belgeler, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.

(5) Uygulama alanında, 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlardan bulunması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek, Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır.

(6) Bu madde kapsamındaki uygulamaların zaruri kılması hâlinde, bu uygulamaların gerektirdiği iş ve işlemler hakkında Kanunun 9 uncu maddesinin hükümleri uygulanır.”

Uygulama Yönetmeliğinin 19. maddesi de planların değerlendirilmesini şu şekilde düzenlemiştir: “Bakanlık, uygulama alanın özelliğine, planın ölçeğine ve ihtiyaç analizine göre kendisine sunulan planda bulunması gereken esasları ve yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını belirler. Bunlara göre sunulan plan kararlarını değerlendirir. Bakanlık, plan onaylarken, planlama esaslarını ve yapılan analiz ve kararlar ile birlikte planın kent bütününe ve çevresine etkisini ve uyumunu, ulaşım sistemi ile bütünleşmesini, sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanmasını ve kentsel doku ve yaşanabilirlik hususlarını da dikkate alır”.

Afet riski içeren alanlardaki kentsel dönüşümdeki imar planlarının hazırlanmasında, özel bir Kanun olan 6306 sayılı Kanunun 6/5 maddesi ve 644 sayılı KHK’nin 2/ğ maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 18 ile “riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya” denilmek suretiyle Bakanlık genel yetkili kılınmıştır. Uygulama Yönetmeliği 18. maddenin 4. fıkrasında ise belediye, büyükşehir belediyesi, büyükşehirlerdeki ilçe belediyeleri ve il özel idarelerinin ve hatta arazi ve bina sahiplerinin dahi imar planı hazırlayabilecekleri hükme bağlanmıştır. Ancak idarece veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu gösterir bilgi ve belgelerin, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletileceği düzenlenmiştir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanacaktır. Burada hazırlayacakları imar planlarını ilgili idareler kendi meclislerinden geçirmek durumundadırlar. Yönetmelik madde 18/4’de arazi sahibi ve riskli bina sahiplerinin hazırlatacakları imar planlarının ise; öncelikle yetkili olan belediye veya il özel idaresine sunulma ve orada meclislerden geçirme zorunluluğu olmadığından, bu kişiler hazırladıkları imar plan değişikliklerini doğrudan Bakanlığa yollayacaklardır.

               b) Büyükşehir, İl, İlçe Belediyelerinin ve İl Özel İdarelerinin Yetkileri;6306 sayılı Kanun’un 6/12. maddesinde “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir” denilmek suretiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın afet amaçlı kentsel dönüşümle ilgili plan yapma yetkisini eğer gerekiyorsa veya uygun görüyorsa TOKİ veya İdareye (yani belediye ve il özel idarelerine) devredebilmesi öngörülmüştür. Bakanlığın yetkilerini devretmesi ile kanun metninde sayılan bu yetkilerin, devredildiği kuruma göre TOKİ veya İdare tarafından kullanılabilmesinin yolu açılmıştır.Öte yandan Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde, büyükşehir belediyelerinin deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabileceği düzenlenmiştir. Belediye Kanunu madde 73/4’e göre; “büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkili”dir. Bu düzenleme doğrultusunda kentsel dönüşüm ile ilgili büyükşehir sınırları içindeki 1/5000’lik nazım planları ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını büyükşehir belediyeleri yapacaktır. İlçe belediyelerinin imar planlama yetkisi büyükşehir belediyelerine geçmiştir.Büyükşehir olmayan belediyeler açısından imar planı yapmak açısından özel bir düzenleme olmadığından genel yetki kuralları geçerlidir. Bu doğrultuda büyükşehir olmayan il ve ilçe belediyeleri kendi alanlarında 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planları yapabileceklerdir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 18. madde 4. fıkrasında ise dolaylı olarak afet riskini önleme amaçlı kentsel dönüşümde il ve ilçe belediyeleri, büyükşehir belediyesi, büyükşehirlerdeki ilçe belediyeleri ve il özel idarelerinin ve hatta arazi ve bina sahiplerinin dahi imar planı hazırlayabilecekleri hükme bağlanmıştır. Ancak idarece[18] veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu gösterir bilgi ve belgelerin, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletileceği düzenlenmiştir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanacaktır. Burada hazırlayacakları imar planlarını ilgili idareler kendi meclislerinden geçirmek durumundadırlar.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 18/3’te büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan imar planı teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınacağı düzenlenmiştir. Büyükşehir belediyesinin onbeş gün içinde görüş vermemesi halinde ise uygun görüş verilmiş sayılacaktır.

6306 sayılı Kanun; deprem de dahil olmak üzere afet riski içeren tüm kentsel dönüşüm uygulamalarını kapsamaktadır. Ancak Belediye Kanunu’nun 73. maddesi 2005 yılında çıkarıldığı haliyle kenti iyileştirme ve sağlıklaştırma amaçlı kentsel dönüşüm içinde deprem riskini de kapsamaktadır. Bu iki düzenlemedeki imar yetkileri birbiriyle yarışmaktadır. Bu yüzden bizce Belediye Kanunu 73. madde kapsamından deprem amaçlı kentsel dönüşüm çıkarılmalıdır.

             c)Diğer Kurum ve Kuruluşların Yetkileri: Uygulama Yönetmeliğinin 18/5 maddesi gereğince; uygulama alanında, 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlardan bulunması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek, Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır.