İMAR BARIŞI NEDİR?

Mülkiyet ve imar sorunu olan, imar almadan yapılan yapılar veya imar alınmış ama daha sonra eklentiler yapılmış yapılar için getirilen barış planıdır. İmar barışı, vatandaşın yıllardır oturduğu yerlere meşruiyet kazandıracak bir düzenlemedir.

Hangi yapılar imar barışı kapsamına girecek?

31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsatlı ancak proje eklerine aykırı olan tüm yapıları kapsıyor. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır. Ancak C-15’in altı olarak tanımlanan depreme dayanıksız binalar kapsam dışı kalacaktır. “Yapının depreme dayanıklılığı, fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.

İmar barışının vatandaşa ne yararı olacak?

İmar barışı kapsamında ruhsatsız ve iskânsız yapılar kayıt altına alınarak, iskân verilecek. Su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” başlıklı 206’ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu  belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak  yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve  yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında 10. maddenin ikinci fıkrası  uyarınca suç duyurusunda bulunulacaktır.

İmar barışı ile kat mülkiyeti alınabilinecek mi?

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda konutlarda %6, ticari kullanımlarda %10 oranında kayıt bedeli alınır.

Yapı Kayıt Belgesi alan vatandaşın bu süreçten sonra isterse kat mülkiyetli tapuya geçiş yapabilecektir. Bunun için mevcut binanın projesinin çizilmesi gerekir. Bundan dolayı da mühendislik, yapı denetim büroları ile iş birliği yapılması gerekir. Vatandaşın başvuru esnasında verdiği bilgiler, binanın proje-ölçüm çalışmaları ile örtüşmediği takdirde tapu hakkını kaybedebilir. Alınan yapı kayıt belgesi iptal edilebilir ve yanlış beyandan dolayı devletle barışmayı beklerken davalık olunabilir. Vatandaşların alanında uzman mühendislik büroları veya yapı denetim kuruluşları ile çalışmaları yararlarına olur. Arazi çalışmaları yapılarak yapı ölçümlerinin tespiti yapıldıktan sonra Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunmaları sonucu iş yeri ruhsatıyla yaşanan yapının imarla ilgili sorunları da ortadan kalkmış olur.

İmar barışı için uygulama süreci

İmar barışı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara başvurulabilecektir. İmar barışı için son gün 31 Aralık 2018 olarak belirlenmiş olup, bu tarihe kadar başvuru yapılabilecek. Yapılan tespit sonucunda, arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden %3 oranında kayıt bedeli alınacaktır. 100 metrekarelik bir ev için ödenecek tutar 2 bin 250 liradan başlayacaktır. Ancak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis işlemi için bedelin iki katı ödenecektir. Arsa emlak değeri belediyelerden öğrenilebilecek. Yapıların maliyetini hesaplamak için de tarımsal amaçlı basit binalar için metrekareye 200  lira, 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için metrekareye 600 lira, 3-7  katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için metrekareye bin lira, 8 ve daha  yüksek katlı binalar için metrekareye bin 600 lira, lüks binalar, villa,  alışveriş kompleksi, hastane gibi yapılar için de metrekare başına 2 bin lira,  güneş enerjisi santrallerinde (GES) megavat başına 100 bin lira değer  alınacaktır.

– İmar barışı sonrası alınacak “Yapı Kayıt Belgesi” ne zamana kadar geçerli olacak?

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır.

– Bina, hazine arazisi üzerindeyse ne yapılacaktır? Binanın, Hazine’ye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na tahsis edilecektir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine, taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacaktır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilecektir.

– Bina, belediye arazisi üzerindeyse ne yapılacaktır? Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek koşuluyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.

HANGİ YAPILARA, “YAPI KAYIT BELGESİ” VERİLEMEZ

Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazine’ye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar, İstanbul Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ile Tarihi Yarımada içindeki bazı alanların ve Gelibolu Yarımadası Tarihi Alanı’nın kapsam dışında olduğundan, bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

Kanunda yer alan istisnalar dışında 4342 sayılı İmar barışının Mera alanlarında uygulanıp uygulanmayacağı sorusu akla gelmektedir. Merada, konaklama amacıyla özel kişilerce inşaa edilen yapılara da yapı kayıt belgesi düzenlendiği öğrenilmiştir. Mera Kanunu düzenlemesine göre durumu tartışırsak;

Mera Kanununda, hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için özgülenen kamuya ait yaylak, kışlak, otlak ve çayırlıkların hukuki durumunun düzenlendiği, meraların devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerden olması nedeniyle, özel mülkiyete geçirilemeyeceği, amacı dışında kullanılamayacağı ve zamanaşımı yoluyla edinilemeyeceği, sınırlarının daraltılamayacağı şeklindeki düzenlemelerine yer verilmiştir. Kanunun 3.maddesinde ise, Mera: Hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yer, Yaylak ise, çiftçilerin hayvanları ile birlikte yaz mevsimini geçirmeleri, hayvanlarını otlatmaları ve otundan yararlanmaları için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yer” olarak tanımlanmıştır.

Kanununun ”Tahsis Kararı” başlıklı 12.maddesinde;

Komisyon, 11 inci maddeye göre belirlenen ihtiyacı karşılayacak miktarda mera, yaylak ve kışlaklar ile bunlarla ilgili sulama ve geçit yeri olarak tespit edilen alanları halkın ortak olarak yararlanmaları amacıyla, o köy veya belediye tüzel kişiliğine tahsis eder ve tahsis kararı valiliğin onayına sunulur. Bu kararda, tahsis edilen yerin niteliği, miktarı, sınırları, hayvan sulama ve geçit yerleri, tahsis amacı, otlatma kapasitesi, aile işletmelerinin büyükbaş hayvan birimi üzerinden otlatma hakkı ve otlatabilecekleri hayvan sayısı da belirtilir. İhtiyaçtan fazla çıkan kısım ise, ihtiyaç içinde bulunan çevre köy veya belediyelerle hayvancılık yapan özel veya tüzel kişilere kiralanabilir. Ancak kiralama durumu tahsis edilen köy ve belediyelerin hayvan sayısına göre her 5 yılda yeniden değerlendirilir. Ayrıca bu Kanun kapsamına alınmakla birlikte, ancak ıslah edilmek suretiyle mera olarak kullanılabilecek alanlar, gerekli ıslah işlemlerini taahhüt eden özel ve tüzel kişilere kiralanabilir. (Ek fıkra: 27/2/2013-6443/2 md.) Kiralanacak alanda hayvancılık için gerekli bakım, barınma ve su ihtiyaçlarını karşılayacak zorunlu hayvancılık tesisleri kurulabilir. Bu tesislerin taban alanı, kiralanacak alanın yüzölçümünün yüzde birini geçemez. Bu oranı bir katına kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tahsis amacı değiştirilmedikçe mera, yaylak ve kışlaktan bu Kanunda gösterilenden başka şekilde yararlanılamaz. Ancak, bu Kanuna veya daha önceki kanunlara göre mera, yaylak ve kışlak olarak tahsis edilmiş olan veya kadimden beri bu amaçla kullanılan arazilerden;

a) Enerji ve Tabiî Kaynaklar Bakanlığının talebi üzerine, 3213 sayılı Maden Kanunu ve 6326 sayılı Petrol Kanunu hükümlerine göre, arama faaliyetleri sonunda rezervi belirlenen maden ve petrol faaliyeti için zaruri olan,

b) Kültür ve Turizm Bakanlığının talebi üzerine, turizm yatırımları için zaruri olan,

c) Kamu yatırımları yapılması için gerekli bulunan,

d) (Değişik:3/7/2005 – 5403/27 md.) Köy yerleşim yeri ile uygulama imar plânı veya uygulama plânlarına ilave imar plânlarının hazırlanması, toprak muhafazası, genkaynaklarının korunması, millî park ve muhafaza ormanı kurulması, doğal, tarihî ve kültürel varlıkların korunması, sel kontrolü, akarsular ve kaynakların düzenlenmesi, bu kaynaklarda yapılması gereken su ürünleri üretimi ve termale dayalı tarımsal üretim faaliyetleri için ihtiyaç duyulan,

e) 442 sayılı Köy Kanununun 13 ve 14 üncü maddeleri kapsamında kullanılmak üzere ihtiyaç duyulan,

f) Ülke güvenliği ve olağanüstü hal durumlarında ihtiyaç duyulan,

g) Doğal afet bölgelerinde yerleşim yeri için ihtiyaç duyulan,

ğ) (Ek: 26/3/2008-5751/3 md.;Değişik: 9/7/2008-5784/26 md.) Enerji Piyasası Düzenleme Kurumunun talebi üzerine, 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu ve 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu hükümlerine göre, petrol iletim faaliyetleri ile elektrik ve doğal gaz piyasası faaliyetleri için gerekli bulunan,

h) (Ek: 26/3/2008-5751/3 md.) Jeotermal kaynaklı teknolojik seralar için ihtiyaç duyulan,

ı) (Ek: 10/9/2014-6552/112 md.) Bakanlar Kurulunca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilen, (1)

i) (Ek: 28/11/2017-7061/53 md.) 9/1/2002tarihli ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu kapsamında ilan edilen endüstri bölgeleri, 26/6/2001 tarihli ve 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu kapsamında ilan edilen teknoloji geliştirme bölgeleri,12/4/2000 tarihli ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu kapsamında kurulan organize sanayi bölgeleri ve 6/6/1985 tarihli ve 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu kapsamında kurulan serbest bölgeler için kuruluş ve genişleme aşamalarında ihtiyaç duyulan yerlerin, ilgili müdürlüğün talebi, komisyonun ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe tahsis amacı değiştirilebilir ve söz konusu yerlerin tescilleri Hazine adına, vakıf meralarının tescilleri ise vakıf adına yaptırılır. Bu madde kapsamında başvuruda bulunan kamu kurumları ile işletmeciler, faaliyetlerini çevreye ve kalan mera alanlarına zarar vermeyecek şekilde yürütmek ve kendilerine tahsis edilen yerleri tahsis süresi bitiminde eski vasfına getirmekle yükümlüdürler. Bu yerler, tahsis süresi bitiminde özel sicile kaydedilir.  Harman yeri, panayır, sıvat ve eyrek yerleri gibi kamu orta mallarının tahsis amacı değişikliğinde bu madde hükümleri uygulanır. Tarımsal kullanım veya mera bütünlüğü sağlamak için, nitelikleri itibarıyla değişim yapılacak arazi bulunamaması durumunda değerlendirmek, değiştirmek veya satın almak sureti ile kamulaştırma yapılabilir. Kamulaştırılan bu araziler değişim veya doğrudan satış ile değerlendirilir. Yapılan kamulaştırma ve değişim ile ilgili işlemler ve düzenlenen kâğıtlar Katma Değer Vergisi hariç her türlü vergi, resim, harç ve katkı payından müstesnadır. Meradaki İnşaat Yasağını düzenleyen 20.madde de  “Yaylak ve kışlaklarda, 442 sayılı Köy Kanununda öngörülen inşaatlar ile valiliklerden izin alınmak suretiyle imar mevzuatına göre yapılacak kullanma amacına uygun mandıra, suluk, sundurma ve süreklilik göstermeyen barınak ve ağıllar ile Turizm Bakanlığının talebi üzerine turizme açılması uygun görülen bölgelerde ahşap yapılar dışında, ev, ahır ve benzeri inşaatlar yapılamaz.” Hükmü bulunmaktadır. Mevcut hükümler çerçevesinde, “meraların devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerden olması nedeniyle, özel mülkiyete konu edilmeyeceği açıklanan istisnai durumlar dışında amacı dışında kullanılamayacağı ve zamanaşımı yoluyla edinilemeyeceğinden vergi barışı kapsamında değerlendirilemeyeceği” sonucuna varılmaktadır.

Bu husus  yanı sıra “Bursa İli, Mudanya ilçesindeki Myrleia antik kentinin üzerine alışveriş merkezi yapılmasına ilişkin dava süreci devam ederken yer sahibinin antik kenti alışveriş merkezi olarak kullanmak için imar affına başvurduğu, Antik kentte AVM inşaatıyla ilgili süren dava için “bilirkişi raporuna” dayanarak verilen ret kararı, bilirkişi olarak atanan kişilerin görev alanlarının uyumsuzluğu nedeniyle Danıştay 14. Dairesi tarafından bozulurken,( Danıştay 14. Dairesi, bilirkişi heyeti içinde en az bir arkeolog ile mimar ya da inşaat mühendisinin olmamasını eleştirerek davanın yeniden görülmesini istemiştir) Alışveriş Merkezi açmak isteyen ………….. grubunun imar affını fırsat bilerek, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden Yapı Kayıt Belgesi aldığı” açıklamaları haberi gazetelerde yer aldığı görülmektedir.

2863 sayılı 6.maddesinde, “Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları” sayılmıştır. Kanunun (c) bendinde; Kaya mezarlıkları, yazılı, resimli ve kabartmalı kayalar, resimli mağaralar, höyükler, tümülüsler, ören yerleri, akropol ve nekropoller; kale, hisar, burç, sur, tarihi kışla, tabya ve istihkâmlar ile bunlarda bulunan sabit silahlar; harabeler, kervansaraylar, han, hamam ve medreseler; kümbet, türbe ve kitabeler, köprüler, su kemerleri, su yolları, sarnıç ve kuyular; tarihi yol kalıntıları, mesafe taşları, eski sınırları belirten delikli taşlar, dikili taşlar; sunaklar, tersaneler, rıhtımlar; tarihi saraylar“ Sit alanı içinde bulunan taşınmaz kültür varlıkları …….olarak sayılmışlardır. Kanunun 9.maddesinde ise;  korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşaî ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşaî ve fizikî müdahale sayılır” hükümleri yer almaktadır. Haberde yer alan antik kentte özel mülkiyetin nasıl ve ne şekilde yer aldığı belirsizliğini korumakla beraber ve yargısal sonuca ulaşmamıştır.

Gerek 4342 sayılı Mera Kanununun ve gerekse 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun İmar Barışı düzenlemesinde istisnalar arasında sayılmaması bir eksiklik olarak görülse bile her iki Kanunun yasaklayıcı ve engelleyici hükümlerinin yeterli olduğu düşünülmektedir. Başvuru kişi/kişilerin başvurusu üzerine yapılmakla beraber, sonrasında yapılacak inceleme sonucu yapı kayıt belgesi verilmesini gerektirmeyen sonuca varılırsa geçersiz sayılacağı gözden uzak tutulmamalıdır.

– Depreme dayanıklı olmayan binalarda, “Yapı Kayıt Belgesi” alacaklar mı? Burada binaların elemesi nasıl olacak?

Mühendislik ve yapı denetim firmaları tarafından yapılan denetimde binanın beton sınıfı eğer C-15 altındaysa imar affına dâhil olamayacaktır. Onların tamamen yıkılması söz konusu olacaktır.

– Yapı Kayıt Belgesi alınmış bir daireyi alan kişi bankadan konut kredisi çekebilecek mi?

Bu belge, o yapıyı yasallaştırdığı için bankaların daire sahibine konut kredisi vermesi önünde bir engel kalmayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus; mevcut binanın yürürlükteki imar mevzuatınla uyumlu olmasıdır.

– Yapı Kayıt Belgesi alınmış bir daireyi satan alan kişi ileriki yıllarda mağduriyet yaşar mı?

Yapı Kayıt Belgesi alınmış dairelerin satılması durumunda alıcı kişiler bankalardan kredi kullanabileceklerdir. İmar barışının vatandaşı ilgilendiren en önemli kısmı da zaten budur. Vatandaş, yıllardır ticari bir mal olarak kullanamadığı dairesini veya dükkanını kredi sistemine sokabilecektir. Bankalara gayrimenkullerini ipotek ettirerek, işletmelerine kredi alabileceklerdir. Yapı Kayıt Belgesi ile ruhsatsız olarak çalıştıkları gayrimenkullerine işletme ruhsatları alabileceklerdir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus “Yapı Kayıt Belgesi” bir imar hakkı getirmemektedir. Yapı Kayıt Belgesi alınmış bir binanın yenilenmesi durumunda, yürürlükteki imar durumu hükümleri uygulanacağı için, mevcut olan imar mevzuatı hükümlerine aykırı olan bağımsız birimler yeniden inşa edilemeyeceği için hak kayıpları olacaktır.

Bir örnekle ifade etmek gerekirse, yürürlükteki imar mevzuatına göre, H: 12.50 metre olarak yapılması gereken bir binada;

Bodrum katta 2 adet daire, Zemin katta 2 adet daire, 1. Normal katta 2 adet daire, 2. normal katta 2 adet daire ve 3. normal katta 2 adet daire olmak üzere, 5 katta toplam 10 adet daire yapılma hakkı vardır. Eğer bu bina, mevcut imar mevzuatları dikkate alınmadan yerel idarecilerin gözlerinden kaçmış vaziyette ruhsatsız veya ruhsatlı ve ruhsat eklerine aykırı olarak imar hakkı olmadığı halde 2 kat fazla kaçak kat yapılmış,10 daire yerine 14 dairelik bir bina yapılmış olsa dahi, imar barışıyla çerçevesinde, geçmişte kaçak olarak adlandırılan bu bina, her kat için alınan “Yapı Kayıt Belgesi” yle yasal hale getirilecektir. İstenirse bu binaya kat mülkiyeti de kurulacaktır. “Yapı Kayıt Belgesi” bir imar hakkı olmadığından,  Yasal hale getirilen bu bina yıkıldığında mevcut imar mevzuatına göre yeniden yapılacağından, kaçak katlardan “Yapı Kayıt Belgesi” ne itibar ederek, daire satın alan kişiler mağduriyet yaşayacaklardır.